Gabetti. Le dinamiche del mercato residenziale di lusso

Dall’analisi di Gabetti emerge come il mercato immobiliare di pregio in Italia stia attraversando una fase di crescita solida e allo stesso tempo selettiva, sostenuta dall’espansione della ricchezza e da una crescente propensione alla proprietà da parte delle fasce più abbienti.

I contribuenti con redditi superiori a 120.000 euro sono aumentati del 39% rispetto al 2008, mentre la quota di proprietari nella fascia più ricca ha raggiunto il 95% nel 2024. La geografia del pregio risulta fortemente polarizzata: le grandi città come Milano e Roma concentrano il maggior numero assoluto di individui facoltosi, mentre nei contesti a più alta intensità relativa emergono alcune tipologie ricorrenti, come i Comuni turistici di fascia alta (ad esempio Forte dei Marmi) o i centri residenziali esclusivi dell’hinterland metropolitano (come Basiglio, nell’area milanese). I valori superiori a 6.000 €/mq si concentrano infatti in cluster ben definiti – grandi centri urbani, località marittime, lacustri e alpine – delineando un mercato non diffuso ma aggregato in pochi hub ad altissimo valore.

A livello urbano emergono modelli differenziati tra le principali città italiane. Milano si conferma il mercato più dinamico e maturo, con prezzi oltre i 12.600 €/mq nel centro e punte sopra i 14.500 €/mq in aree come Brera e Porta Nuova, oltre a rappresentare il principale polo di investimento con il 79% dei capitali destinati al residenziale di pregio. Roma si caratterizza per valori legati alla rarità storico-monumentale (circa 10.300 €/mq nel centro), mentre Firenze registra la più alta incidenza di immobili di pregio sull’offerta complessiva (circa 30%) e una forte domanda internazionale. Bologna, Torino e Genova presentano invece posizionamenti più specifici, rispettivamente basati su equilibrio qualitativo, accessibilità dei valori e forte componente localizzativa, come la vista mare. Sul fronte locativo, i canoni superiori a 20 €/mq/mese si concentrano nelle grandi città e nei territori economicamente più dinamici, ma le località turistiche – soprattutto marittime e montane – dominano per concentrazione di immobili di lusso.

Si evidenzia una forte espansione del segmento delle seconde case di lusso, cresciuto del 22% nell’ultimo anno e del 95% nel decennio, arrivando a rappresentare il 76% delle transazioni sopra il milione di euro. Permane però un disallineamento tra domanda e offerta, in particolare nella fascia intermedia tra 6.000 e 10.000 €/mq, dove i bilocali concentrano il 43% delle richieste a fronte di un’offerta pari al 33%. Sul fronte degli investimenti, nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha raggiunto 12,3 miliardi di euro (+20%), di cui 841 milioni nel living e oltre 300 milioni nel segmento di lusso, trainato soprattutto da investitori istituzionali, con una quota rilevante di capitali stranieri (37%).