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Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha consolidato la fase di ripresa, tornando a crescere in modo diffuso dopo il rallentamento del 2023. Le abitazioni compravendute sono state quasi 767 mila, circa 46 mila in più rispetto al 2024, con incrementi in tutte le aree del Paese: +8% nel Nord Ovest, circa +7% in Nord Est, Centro e Isole, e +2,5% nel Sud. La dinamica è stata particolarmente vivace nei comuni non capoluogo e nei mercati di dimensioni minori, con i comuni “small” in crescita del 9%.

Le abitazioni compravendute hanno riguardato oltre 82 milioni di metri quadrati, in aumento del 7,4%, con una superficie media stabile a 107 mq. Il fatturato complessivo ha raggiunto circa 124 miliardi di euro, in crescita dell’8,8%, di cui il 58% concentrato nel Nord Italia. Anche i prezzi hanno continuato a salire: +4% nel 2025, dopo il +3,2% del 2024, riportando la crescita cumulata dei valori immobiliari in linea con quella del reddito disponibile delle famiglie dal 2004. Nelle grandi città il mercato è cresciuto del 5,4%; Roma rappresenta da sola il 33% delle compravendite delle principali città e registra un +6,2%, mentre Palermo (+9,4%) e Torino (+6,8%) hanno mostrato le performance migliori.

Un segnale rilevante arriva anche dalla domanda finanziata. Nel 2025 circa 334 mila acquisti sono stati assistiti da mutuo ipotecario, pari al 45,9% delle compravendite effettuate da persone fisiche, con un incremento del 18,3%. Il capitale erogato ha superato i 47 miliardi di euro (+25%), con un importo medio finanziato di poco superiore a 141 mila euro. Il tasso medio iniziale dei mutui è sceso al 3,35%, dal 3,60% del 2024, e la rata media si è ridotta del 3,3%, attestandosi intorno ai 650 euro mensili. Tuttavia, l’indice di affordability ha mostrato un lieve peggioramento: nel 2025, per acquistare una casa media, erano necessari 3 anni e 60 giorni di reddito familiare, 22 giorni in più rispetto al 2024.

Il mercato delle locazioni ha mantenuto un andamento positivo, con oltre 1 milione di abitazioni locate nel 2025, pari a circa il 7% dello stock potenzialmente disponibile, e una crescita dell’1,5% rispetto all’anno precedente. Il numero complessivo di nuovi contratti abitativi ha sfiorato 1,3 milioni di unità (+1,2%), mentre il canone annuo complessivo è aumentato del 5%. A trainare il mercato sono stati soprattutto i contratti agevolati, sia di lungo periodo sia transitori, cresciuti di circa il 6% in termini di volumi e dell’11% nei canoni complessivi. Insieme rappresentano ormai oltre il 31% del mercato.

La superficie media delle abitazioni locate si è attestata intorno a 84 mq, con un canone medio di 79 €/mq annui. Nei comuni ad alta tensione abitativa, dove si concentra oltre metà della popolazione italiana, i contratti agevolati rappresentano circa il 42% delle locazioni e l’indice di intensità del mercato raggiunge il 9%. Nei contratti ordinari di lungo periodo Milano si conferma il mercato più dinamico e costoso, con oltre 29 mila abitazioni locate e canoni medi di 206 €/mq annui; seguono Firenze, Roma e Bologna, con valori compresi tra 156 e 167 €/mq. Milano guida anche le locazioni transitorie, con circa 23 mila nuovi contratti e canoni medi di 167 €/mq, davanti a Roma (132 €/mq) e Firenze (120 €/mq). Nei contratti agevolati di lungo periodo resta la città più costosa, con canoni vicini ai 183 €/mq, mentre Palermo continua a mostrare i livelli più accessibili, spesso inferiori ai 60 €/mq annui.

Guardando agli sviluppi immobiliari residenziali, il rapporto evidenzia il peso crescente della leva finanziaria e dei tempi amministrativi. Oltre il 50% delle operazioni è finanziato tramite debito, con punte vicine al 90% nel caso di Roma. L’indebitamento medio si colloca generalmente tra il 50% e il 60%, mentre l’incidenza del costo dell’area oscilla tra il 15% e il 25% del valore complessivo dell’operazione, con livelli più elevati in Toscana e nelle aree centrali delle grandi città.

Le tempistiche restano molto variabili: il periodo tra acquisizione dell’area e avvio dei lavori va da circa un anno in Campania fino a tre anni a Roma, mentre la durata dei cantieri varia mediamente da 23 mesi nel Lazio a oltre quattro anni in Molise. Le dinamiche di vendita risultano invece solide e abbastanza omogenee: circa il 75% delle unità viene venduto entro il primo anno, l’85% entro il secondo e il 90% entro il terzo, con Piemonte e Lombardia caratterizzati dai tempi di assorbimento più rapidi.

Il focus su Roma mostra con particolare evidenza il rapporto tra domanda, finanza e complessità autorizzativa. Le operazioni si concentrano soprattutto nelle aree di espansione urbana fuori dal GRA e lungo gli assi Aurelia, Salaria e Colombo-Ostiense. La Capitale presenta un tasso di sviluppi finanziati pari all’89,9%, una leva media del 51,4% e tempi lunghi sia per il rilascio dei titoli abilitativi, pari a 32,7 mesi, sia per l’avvio dei lavori, pari a 37,7 mesi. Le aree centrali combinano valori immobiliari più elevati, maggiore ricorso al debito e tempi di sviluppo più lunghi, mentre le periferie mostrano un numero maggiore di iniziative, ma con minore intensità finanziaria e assorbimenti commerciali più graduali.