News / Dagli associati

L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 analizza l’andamento di 23 grandi mercati residenziali globali. Nell’ultimo anno, prezzi reali delle abitazioni, affitti e redditi sono rimasti complessivamente stabili, ma con forti differenze tra le città: Seul, Lisbona, Madrid e Hong Kong hanno registrato aumenti dei prezzi reali vicini al 10%, mentre Vancouver e Toronto, all’estremo opposto, hanno segnato cali di circa il 10%. Complessivamente, in più della metà dei mercati esaminati gli immobili residenziali non hanno protetto dall’inflazione negli ultimi cinque anni: le città che nel 2021 presentavano un “rischio di bolla” elevato hanno successivamente registrato una flessione media dei prezzi di circa il 15%. Tra i fattori che hanno determinato queste dinamiche nell’ultimo quinquennio, UBS evidenzia i costi di finanziamento ancora elevati, i vincoli all’offerta e il peso crescente della ricchezza finanziaria sulla domanda, che accentua la distanza tra i quartieri di fascia alta e il resto del mercato urbano. Nel 2026 Zurigo e Tokyo presentano il rischio di bolla più elevato, con punteggi rispettivamente pari a 1,69 e 1,54, mentre Miami è scesa nella fascia di rischio accentuato, anche per effetto del rallentamento della domanda e della minore accessibilità economica.

In Europa, il quadro è eterogeneo: Zurigo e Ginevra restano tra i mercati più esposti agli squilibri, sostenuti da costi di finanziamento ancora bassi e da un’offerta limitata. Particolarmente significativo il caso di Lisbona, inserita nella rilevazione per la prima volta, dove i prezzi reali sono cresciuti in media di quasi il 7% annuo nell’ultimo decennio, registrando un ulteriore aumento del 10% dalla metà del 2025; anche Madrid ha segnato una crescita annua dei prezzi del 9%, superiore a quella di redditi e affitti. In entrambe le città si accentuano quindi le pressioni sull’accessibilità, sebbene a Lisbona alcuni dei fattori che avevano alimentato il boom immobiliare stiano perdendo forza. All’opposto, Francoforte e Monaco di Baviera continuano a risentire della debolezza del mercato delle abitazioni di proprietà, frenato dagli elevati costi di costruzione e finanziamento: a Francoforte i prezzi reali sono ormai quasi il 25% inferiori al picco del 2021. Anche Parigi registra una contrazione significativa, con prezzi reali in calo del 25% rispetto al 2021, e rientra, insieme a Londra, nella fascia a basso “rischio di bolla”; nella capitale britannica i prezzi reali sono scesi di oltre il 15% rispetto al 2021, mentre gli affitti restano vicini ai massimi storici per la persistente carenza di abitazioni.

Milano si colloca nella fascia a rischio moderato, con un indice pari a 0,50, in aumento rispetto allo 0,01 del 2025, segnalando un accentuarsi degli squilibri. Negli ultimi anni, la crescita dei prezzi è stata sostenuta dalla domanda degli investitori stranieri e dalla formazione di nuovi nuclei familiari, non controbilanciate da un adeguato aumento dell’offerta. I prezzi sono cresciuti del 9% su base annua, superando l’aumento di affitti e redditi e peggiorando l’accessibilità economica. Il mercato presenta una polarizzazione crescente tra i quartieri centrali di fascia alta, sostenuti dalla domanda internazionale, e il resto della città, dove il potere d’acquisto delle famiglie rappresenta il principale vincolo. Secondo UBS, i redditi nazionali non sono sufficienti, da soli, a sostenere l’acquisto di un’abitazione nei segmenti considerati, mentre la convenienza economica dell’investimento dipende sempre più dalle aspettative di future plusvalenze. La crescita dei prezzi ha tuttavia rallentato nella primavera del 2026, anche per effetto dei maggiori costi di finanziamento e della regolamentazione più restrittiva degli affitti brevi. L’offerta limitata continua a sostenere i valori, ma l’espansione verso le aree periferiche e i comuni limitrofi sta contribuendo a spostare parte della domanda verso soluzioni più accessibili.