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Il report di Kroll offre una panoramica dettagliata sull’andamento del mercato immobiliare italiano, evidenziando trend, asset class emergenti e prospettive di investimento. Nel primo semestre 2026, gli investimenti corporate nel mercato immobiliare italiano hanno superato i 7 miliardi di euro, in crescita di circa il 35% rispetto allo stesso periodo del 2025 e segnando un nuovo massimo storico per volumi investiti. La ripresa è stata favorita dalla riduzione del costo del debito e dal ritorno della domanda, dopo il rallentamento degli anni precedenti legato alle maggiori restrizioni nell’accesso al credito e all’aumento dei tassi di interesse. I capitali provengono in misura pressoché equivalente da investitori domestici, per il 49%, e internazionali, per il 51%, soprattutto statunitensi, francesi e britannici. Dal punto di vista geografico, Milano ha rafforzato la propria centralità, concentrando il 38% degli investimenti complessivi, mentre Roma si attesta al 9%, a fronte di una contrazione della quota dei mercati regionali.

Guardando alle singole asset class, il retail si conferma il comparto principale, con 2,3 miliardi di euro, pari al 33% del totale, consolidando il recupero grazie al ritorno degli investitori istituzionali e all’interesse per retail park, centri commerciali ben posizionati e high street delle principali città, sostenute anche dai flussi turistici. A Milano, i rendimenti delle vie commerciali prime si mantengono tra il 3,5% e il 4,25%. L’hospitality, seconda asset class per volumi investiti con circa 1,5 miliardi di euro, pari al 21% del totale, registra una flessione del 10% su base annua, ma continua a beneficiare di una domanda turistica solida: nel primo trimestre 2026 l’occupazione alberghiera è rimasta sostanzialmente stabile (-0,1%), mentre la tariffa media per notte è salita del 9%, da 131,23 a 143,09 euro. La logistica, con 1,2 miliardi di euro investiti, pari al 17% dei volumi, ha registrato una crescita del 50%, con capitali concentrati lungo i principali corridoi infrastrutturali e un crescente interesse per i mercati secondari. Gli uffici hanno raccolto circa 850 milioni di euro, pari al 12% del mercato, con l’80% degli investimenti concentrato tra Milano e Roma e rendimenti prime rispettivamente compresi tra il 4,25% e il 5,25% a Milano e tra il 4,75% e il 6,25% a Roma. Il residenziale ha rappresentato il 10% dei volumi, raggiungendo 650 milioni di euro, in crescita dell’8% su base annua, trainato in particolare dall’interesse per lo student housing, sostenuto dallo squilibrio tra domanda e offerta nelle principali città universitarie.

Per la seconda parte dell’anno e nel medio periodo, le prospettive restano moderatamente favorevoli, ma condizionate dall’evoluzione del quadro geopolitico, dall’andamento dei tassi e dall’incertezza macroeconomica. Gli investitori mostrano una selettività crescente, privilegiando asset di qualità, sostenibili ed efficienti, oltre ai comparti sostenuti da trend strutturali. Nel residenziale acquistano rilevanza la riqualificazione del patrimonio esistente e modelli abitativi flessibili come build-to-rent, student housing e senior living; negli uffici prosegue il flight-to-quality, con una preferenza per immobili moderni, ben localizzati, certificati e dotati di servizi, mentre gli asset obsoleti richiedono interventi di valorizzazione. Nell’hospitality si rafforza l’interesse per strutture di fascia alta, progetti di riqualificazione e format innovativi, come branded residences e serviced apartments. Tra gli asset alternativi, data center, infrastrutture energetiche, terreni destinati alle rinnovabili e self-storage beneficiano della crescita dell’intelligenza artificiale, del cloud computing e della transizione energetica, oltre che di una disponibilità ancora limitata di prodotto. Anche la logistica continua ad attrarre capitali grazie alla solidità della domanda e alla scarsità di immobili di qualità. In questo contesto, la capacità di integrare sostenibilità, innovazione e domanda effettiva degli utilizzatori sarà centrale per individuare le opportunità più solide, mantenendo al tempo stesso attenzione alla qualità degli asset e ai rischi di mercato.