La crescita degli investimenti in data center porta al centro del mercato immobiliare il tema della struttura dei contratti che regolano la disponibilità degli spazi e dei servizi essenziali al loro funzionamento. A questo tema è dedicato il contributo di Gabriele Capecchi, socio di Legance, che offre una chiave di lettura giuridica delle trasformazioni in corso in questa asset class. Il paper analizza i colocation agreement, mostrando come questa denominazione comprenda operazioni anche molto diverse, dalla fornitura standardizzata di spazi e servizi nei modelli retail fino alla disponibilità esclusiva e di lungo periodo di infrastrutture altamente specializzate nelle operazioni wholesale e hyperscale. Al crescere della complessità dell’investimento, la componente immobiliare si intreccia con la realizzazione dell’infrastruttura e con le prestazioni tecnologiche, rendendo decisiva la scelta della struttura contrattuale.
La questione ha conseguenze concrete sulla possibilità di vendere e finanziare questi asset, soprattutto per quanto riguarda la tutela dei diritti del cliente quando il data center cambia proprietario o l’operatore entra in crisi. L’autore evidenzia come le clausole che limitano il trasferimento dell’immobile, pur rafforzando la tutela nei confronti dell’operatore, non garantiscano necessariamente la stessa protezione nei confronti di un successivo acquirente. Per il cliente è in gioco la continuità di utilizzo di un’infrastruttura essenziale alla propria attività, mentre per proprietari, investitori e finanziatori la stabilità dei rapporti contrattuali incide sul valore dell’asset e sulla sua finanziabilità.
Per le operazioni più strutturate, il paper propone di articolare il rapporto su due livelli coordinati, affiancando a una locazione immobiliare un accordo distinto per energia, raffreddamento, connettività, sicurezza e manutenzione. La locazione, nel rispetto dei requisiti applicabili, tutela la disponibilità dello spazio anche nei confronti dei successivi acquirenti, ma non assicura da sola la continuità dei servizi. Occorre quindi disciplinare con precisione il collegamento tra i due contratti e i meccanismi di tutela in caso di difficoltà dell’operatore. Ne emerge il ruolo della certezza giuridica nel rafforzare la solidità degli investimenti e sostenere lo sviluppo del settore, soprattutto per infrastrutture caratterizzate da capitali ingenti e orizzonti di lungo periodo.
