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Le analisi elaborate da IPI sui mercati di Torino e Genova restituiscono due realtà differenti, accomunate dalla crescente centralità della qualità e dell’adeguatezza del patrimonio immobiliare rispetto alle esigenze della domanda.

Il mercato degli uffici di Torino presenta una struttura policentrica, con uno stock complessivo stimato in circa 1,7 milioni di mq, di cui circa 650.000 mq riconducibili al segmento corporate (38%), distribuito principalmente tra Centro e Porta Susa, Spina Centrale, Crocetta-Politecnico e Lingotto, che rappresenta il principale distretto direzionale multifunzionale della città. Il patrimonio destinato all’uso terziario appare disomogeneo e caratterizzato da una presenza limitata di immobili corporate monotenant e di prodotto di grado A, mentre molti uffici sono inseriti in edifici mixed-use o necessitano di interventi di adeguamento. Ne deriva un’offerta frammentata e una disponibilità ridotta di grandi superfici immediatamente utilizzabili. La vacancy complessiva si attesta intorno all’11%, mentre canoni e valori di vendita risultano sostanzialmente stabili, rispettivamente a 300 euro/mq/anno e 3.900 euro/mq in zona Centro/Porta Susa, in un mercato che rimane meno dinamico rispetto ai principali poli direzionali nazionali.

Nel 2025 a Torino sono state registrate 326 compravendite di uffici e studi professionali, oltre il 27% in più rispetto al 2024 e il valore più elevato dell’ultimo decennio; nel primo semestre 2026, tuttavia, le transazioni sono tornate su livelli in linea con il 2024, confermando la volatilità di un mercato di dimensioni contenute. La domanda rimane selettiva e privilegia immobili riqualificati, flessibili, efficienti e ben localizzati, mentre gli immobili meno performanti richiedono tempi più lunghi e maggiore flessibilità negoziale: i tempi medi di vendita sono inferiori a 8 mesi, circa 5 mesi nelle aree centrali, mentre per la locazione si attestano intorno a 4-5 mesi. La qualità del prodotto rappresenta quindi uno dei principali fattori di selezione della domanda, un elemento che emerge, pur con caratteristiche differenti, anche dall’analisi sul mercato residenziale di Genova.

Il mercato residenziale di Genova mostra infatti una buona tenuta degli scambi, con compravendite in aumento del 5,6% nel primo semestre 2026 su base annua, a fronte del +2,98% delle otto principali città e del +2,1% nazionale, ma rimane fortemente caratterizzato dalla prevalenza del patrimonio esistente e da marcate differenze territoriali. La domanda, sostenuta soprattutto dall’uso diretto – quasi l’80% degli acquisti delle persone fisiche beneficia dell’agevolazione prima casa – risente dell’evoluzione demografica e della trasformazione dei nuclei familiari, orientandosi verso specifiche localizzazioni, dimensioni e caratteristiche qualitative; il ricorso al mutuo si attesta al 46,3%, mentre il prodotto nuovo rappresenta appena l’1,8% degli acquisti, contro circa il 7% nelle principali città. I valori risultano fortemente polarizzati, con livelli più elevati nel Medio Levante (3.450 euro/mq) e nel Levante e più accessibili nel Ponente, nel Centro Ovest e nelle vallate interne: il rapporto tra il valore mediano più elevato e quello più contenuto è nell’ordine di quattro volte e, anche all’interno dei singoli ambiti, micro-localizzazione, qualità e caratteristiche dell’immobile risultano determinanti. In questo contesto, la riqualificazione e l’adeguamento del patrimonio assumono un ruolo centrale, con accessibilità, efficienza e funzionalità sempre più rilevanti per il posizionamento degli immobili, mentre la sostenibilità economica degli interventi deve essere valutata in relazione ai valori conseguibili nei diversi sotto-mercati.