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L’analisi congiunta presentata nel rapporto di INREV ed EPRA evidenzia come il mercato immobiliare europeo quotato e non quotato rappresentino due modalità complementari di accesso allo stesso universo del commercial real estate istituzionale. Negli ultimi vent'anni entrambi i segmenti hanno raggiunto una dimensione significativa: il patrimonio del mercato non quotato ha superato 1,03 trilioni di euro di Gross Asset Value a fine 2025, di cui circa 519 miliardi riferiti ai fondi immobiliari equity, mentre il mercato quotato rappresenta circa 971 miliardi di euro di patrimonio immobiliare sottostante. Complessivamente, il mercato immobiliare europeo istituzionale supera oggi i 2.000 miliardi di euro. La correzione registrata tra il 2022 e il 2024 è stata di natura ciclica e non strutturale: il comparto quotato ha assorbito rapidamente il riallineamento attraverso i prezzi di mercato, mentre quello non quotato ha registrato un adeguamento più graduale delle valutazioni, senza compromettere la profondità e l'attrattività di entrambi i mercati.

Il settore nel suo complesso ha ridotto in modo strutturale il ricorso alla leva finanziaria dopo la crisi finanziaria globale. Nei fondi immobiliari non quotati il livello di leva finanziaria (“gearing”) è diminuito dal 39,8% del 2009 al 24,6% a fine 2025, mentre il loan-to-value delle società quotate è sceso dal 44% del 2010 al 38,7%. Anche il forte rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2024 ha avuto un impatto contenuto: pur a fronte di un incremento di oltre 400 punti base dei tassi ufficiali, il costo medio del debito delle società immobiliari quotate è aumentato di appena 91 punti base grazie a scadenze lunghe, finanziamenti a tasso fisso e coperture. Secondo lo studio, questa maggiore solidità finanziaria deriva da cambiamenti strutturali, tra cui una regolamentazione più rigorosa, una maggiore disciplina del credito e una governance più evoluta.

Dal punto di vista della composizione dei portafogli, quotato e non quotato hanno seguito un'evoluzione convergente, riducendo progressivamente il peso di retail e uffici a favore di residenziale, logistica e settori alternativi. Il retail ha più che dimezzato la propria incidenza dal 2012, mentre il residenziale è oggi la principale asset class in entrambi gli universi. Nel comparto quotato uffici e retail rappresentano ancora il 43,8% del portafoglio, contro il 30,8% di quello non quotato. Entrambi i mercati hanno inoltre spostato il proprio baricentro geografico dal Regno Unito alla Germania, pur offrendo esposizioni differenti per Paese e settore: il mercato quotato garantisce maggiore accesso a operatori specializzati e una più elevata liquidità, mentre quello non quotato privilegia strategie diversificate e multi-paese.

I due strumenti non devono dunque essere considerati alternativi, ma come complementari: la loro combinazione consente agli investitori istituzionali di costruire un'esposizione più ampia, diversificata e rappresentativa del mercato immobiliare europeo.