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Il volume Gli immobili in Italia, curato dal Dipartimento delle Finanze del MEF e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate analizza il patrimonio immobiliare nazionale sulla base di dati catastali e fiscali aggiornati al 2023. Comprende inoltre quattro approfondimenti tematici dedicati alla fiscalità immobiliare in Italia e in Europa, alle applicazioni del nuovo prospetto delle aliquote IMU, al rapporto tra giovani e accessibilità alla casa e all’efficienza tecnica e al risparmio energetico degli immobili residenziali.

Nel 2023, su 60,4 milioni di unità immobiliari, le abitazioni principali sono oltre 20,1 milioni, mentre gli immobili locati superano i 6,5 milioni. Considerando il solo stock abitativo di proprietà delle persone fisiche, il 60,8% è destinato alla residenza delle famiglie proprietarie, poco più dell’11% è concesso in locazione e circa il 18% risulta a disposizione. Si stima che quasi il 76% delle famiglie risieda in un’abitazione di proprietà, in lieve calo rispetto al 2020. Emergono però differenze territoriali significative: nei comuni ad alta tensione abitativa la quota di abitazioni locate raggiunge circa il 14%, contro meno dell’8% negli altri comuni, dove è invece maggiore la presenza di immobili a disposizione. Il valore complessivo del patrimonio residenziale, comprese le pertinenze, ammonta a circa 6.090 miliardi di euro, oltre il 93% dei quali è detenuto da persone fisiche; il Nord concentra il 52% del valore nazionale. Lombardia e Lazio presentano i valori patrimoniali più elevati, rispettivamente pari a 1.165,6 e 726 miliardi di euro. Sul fronte della proprietà, circa 26,7 milioni di contribuenti, pari al 63% del totale, possiedono immobili e dichiarano un reddito complessivo medio annuo di 28.673 euro, superiore ai 24.395 euro registrati per l’insieme dei contribuenti. Il valore imponibile potenziale medio delle abitazioni è pari a 94.400 euro. Il volume analizza anche la proprietà immobiliare delle imprese, caratterizzata dalla prevalenza di micro e piccole realtà e da una forte concentrazione nelle società di capitali, che possiedono il 76% delle unità immobiliari intestate ai soggetti societari considerati. L’analisi della fiscalità evidenzia infine una crescente concentrazione del gettito su alcune componenti principali, con un ruolo centrale dell’imposizione patrimoniale ricorrente, affiancata da entrate più dinamiche legate alle imposte indirette e alla cedolare secca.

Un approfondimento specifico riguarda l’accessibilità alla casa per i giovani. Nel 2023, su 817.437 acquirenti di abitazioni, circa un terzo ha meno di 36 anni, per un totale di circa 259 mila persone, in lieve diminuzione rispetto al 2022. Il confronto tra i redditi degli acquirenti e quelli dei residenti mostra una selezione economica particolarmente marcata nelle città più attrattive, soprattutto a Milano, dove l’accesso alla proprietà si concentra tra soggetti con redditi significativamente superiori alla media locale. Nel complesso, pur essendosi ridotto rispetto al 2018 il numero di anni di reddito necessario per acquistare un’abitazione, nel 2023 un residente under 36 avrebbe impiegato mediamente circa 30 anni di reddito per acquistare una casa nel proprio comune, contro circa 19 anni per un over 36. La locazione assume quindi un ruolo particolarmente importante per le generazioni più giovani: nel 2023 i nuovi locatari sono circa 1,49 milioni e gli under 36 rappresentano il 54% del totale. I loro redditi risultano generalmente inferiori a quelli medi dei residenti nei rispettivi comuni, confermando la funzione dell’affitto nell’assorbire una domanda con capacità reddituale più contenuta, anche se nelle aree urbane più dinamiche emergono fenomeni di selezione economica. Guardando all’evoluzione di più lungo periodo, tra il 2014 e il 2023 il numero complessivo dei proprietari è cresciuto del 3,8% e il loro reddito complessivo del 21,1%; il valore del patrimonio misurato attraverso il “valore stimato di mercato” è aumentato al Nord, ma diminuito al Centro e al Sud, mentre il valore imponibile potenziale è cresciuto moderatamente in tutte le aree. Tra il 2022 e il 2023, infine, i valori immobiliari medi sono aumentati nelle principali città, con Milano in testa, oltre l’11%, seguita da Verona e Napoli.