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Il mercato degli uffici di Napoli stia entrando in una fase di consolidamento caratterizzata da una crescente selettività della domanda e da un progressivo rafforzamento dei fondamentali. Secondo l’analisi di IPI, lo stock direzionale cittadino è stimato in circa 1,6 milioni di metri quadrati, con un tasso medio di vacancy del 12%, ma il dato nasconde una forte polarizzazione: gli immobili di fascia alta e il Centro Direzionale registrano una vacancy intorno al 4%, segnale di una domanda ancora sostenuta per gli asset più performanti. Il Centro Direzionale, che concentra circa 500 mila mq di uffici, si conferma il principale polo corporate della città e beneficia sia del miglioramento dell’accessibilità infrastrutturale sia di un graduale processo di riqualificazione qualitativa. Al contrario, una parte rilevante dello stock secondario continua a mostrare difficoltà di assorbimento, evidenziando la necessità di interventi di valorizzazione e riconversione.

L’evoluzione della domanda occupier riflette il consolidamento del lavoro ibrido e una crescente attenzione verso qualità, efficienza energetica e flessibilità degli spazi. Le imprese privilegiano ambienti collaborativi, soluzioni tecnologicamente avanzate e immobili sostenibili, rafforzando il fenomeno del cosiddetto “flight to quality”, ovvero la concentrazione della domanda sugli immobili migliori. In questo contesto, il Centro Direzionale sta progressivamente riducendo il gap qualitativo rispetto ai principali mercati nazionali grazie agli interventi di upgrading e al miglioramento dei collegamenti urbani. I canoni prime raggiungono i 300 euro al mq annuo nelle aree centrali più rappresentative, mentre nel Centro Direzionale si attestano intorno ai 170 euro al mq annuo, con segnali di progressivo rafforzamento. Il mercato rimane però frammentato e poco istituzionalizzato, con una presenza ancora limitata di investitori istituzionali e una domanda corporate meno profonda rispetto ai mercati del Centro-Nord.

Sul fronte degli investimenti, Napoli continua a risultare competitiva grazie a rendimenti netti prime intorno al 7%, superiori a quelli dei mercati core italiani ed europei, fattore che mantiene attrattive le strategie core-plus e value-add basate sulla riqualificazione degli asset. Nel 2025 il mercato delle compravendite registra un fisiologico rallentamento rispetto ai forti volumi del biennio precedente, ma mantiene livelli ancora superiori alle medie storiche. L’impatto dell’aumento dei tassi di interesse e della maggiore selettività del credito risulta mitigato dalla struttura locale della domanda, storicamente più legata a utilizzatori finali e piccoli investitori rispetto ai capitali istituzionali. Crescono inoltre le operazioni di riconversione funzionale degli uffici verso usi residenziali alternativi, come studentati e altre formule living, soprattutto per lo stock meno competitivo.

Il mercato napoletano evolve verso un modello più maturo, in cui qualità dell’offerta, sostenibilità e corretto posizionamento dei valori diventano gli elementi decisivi per la tenuta della domanda e la crescita futura del settore.