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In questo approfondimento, Deloitte sottolinea come il mercato della finanza immobiliare europea stia attraversando una fase di profonda trasformazione, guidata da cambiamenti regolamentari, da un funding gap per il prossimo triennio ancora importante e dal ruolo crescente degli alternative lenders. In Europa il credito bancario rimane infatti ancora dominante, rappresentando oltre l’80% dei finanziamenti al settore immobiliare commerciale, per uno stock complessivo pari a circa 1.400 miliardi di euro nel 2024. Il nuovo framework CRR3 - entrato in vigore nel 2025 - che penalizza le esposizioni con LTV superiori al 60%, sta però spingendo le banche a concentrare la propria attività su asset più stabilizzati e con meno ricorso alla leva, creando così lo spazio per operatori non bancari e soluzioni alternative di finanziamento.

Il funding gap stimato di circa 86 miliardi di euro (pari al 13% del debito in scadenza nel periodo 2025-2027) rappresenta un elemento chiave di discontinuità, particolarmente rilevante in mercati come Germania e Francia (18-19%) e pari a circa il 12% in Italia, dove oltre metà del gap è concentrata negli uffici. Il disallineamento tra domanda e offerta di credito ha già favorito la crescita dei finanziatori alternativi e l’emergere di strutture più flessibili di finanziamento, incluse operazioni di backleverage e soluzioni di direct lending. Questo scenario sta progressivamente ridisegnando l’architettura del mercato del credito immobiliare anche nazionale. Le cartolarizzazioni immobiliari 7.2 stanno infatti assumendo un ruolo sempre più centrale come strumento di aggregazione di capitali e gestione dell’attivo immobiliare.

Il mercato delle cartolarizzazioni 7.2 è cresciuto in modo significativo, passando da 55 veicoli nel 2024 a 67 a giugno 2025, con una dimensione complessiva degli impegni pari a circa 3,8 miliardi di euro e una crescita media annua del 35% dal 2022. La dimensione media dei veicoli, pari a circa 60 milioni di euro, conferma la loro adattabilità al mercato italiano, caratterizzato da operazioni di taglio medio-piccolo. Pur in presenza di rischi regolamentari e di liquidità ancora percepiti come rilevanti, rimane ancora un forte margine di crescita per questo veicolo: il 68% degli operatori bancari dichiara oggi un’elevata familiarità con lo strumento, ma solo il 40% ha effettivamente partecipato a operazioni, con una maggiore presenza delle challenger banks (57%) rispetto alle banche tradizionali (31%).