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L’approfondimento di Cushman & Wakefield delinea uno scenario economico in cui l’incertezza è ormai una componente strutturale delle supply chain globali. In primo luogo, pesano le tensioni geopolitiche, con possibili effetti sui costi energetici, sui trasporti e sulle rotte commerciali. A queste si aggiungono fattori come i rischi legati al clima, la disponibilità di manodopera e la volatilità economica. In risposta, molte aziende stanno riprogettando le proprie reti logistiche per aumentare resilienza e flessibilità, integrando tecnologie come automazione, intelligenza artificiale e soluzioni per la transizione energetica. Il real estate logistico e industriale assume un ruolo strategico in questo contesto: la disponibilità di immobili adeguati nelle localizzazioni corrette è fondamentale per garantire efficienza operativa, continuità delle attività e capacità di adattamento ai cambiamenti del mercato.

Dal punto di vista dei costi operativi, nel 2025 si è registrato un aumento globale dei canoni di locazione (+2,2%) e del costo del lavoro (+2,4%), mentre i prezzi dell’elettricità hanno mostrato andamenti differenziati a livello regionale. Nella regione EMEA gli affitti logistici sono cresciuti in media del 3,3%, il dato più elevato tra le macro-regioni analizzate, sostenuti dalla resilienza della domanda e dalla limitata disponibilità di spazi in diversi mercati dell’Europa occidentale e settentrionale, tra cui Regno Unito, Francia, Irlanda, Portogallo, Belgio e Svezia. Al contrario, alcuni mercati dell’Europa centrale e orientale, come Ungheria e Repubblica Ceca, hanno registrato leggere correzioni dopo i forti aumenti del periodo 2020-2022. Sul fronte del lavoro, la crescita salariale in EMEA si è attestata al 2,2%, ma con incrementi molto più elevati in diversi Paesi dell’Europa centro-orientale e baltica, dove la scarsità di manodopera ha spinto gli aumenti fino al 7-15%. I costi dell’energia, pur diminuendo in media dell’1,8% rispetto all’anno precedente grazie al calo dei prezzi del gas e al maggiore contributo delle fonti rinnovabili e nucleari, restano tra i più elevati a livello globale.

Per quanto riguarda le condizioni di mercato, il 54% dei mercati EMEA è oggi considerato favorevole agli utilizzatori, una quota in aumento rispetto al 47% della rilevazione dell’anno precedente, grazie alla maggiore disponibilità di spazi e alla cautela mostrata dagli occupier. Questa situazione potrebbe evolvere nei prossimi anni verso un maggiore equilibrio. Entro il 2029 la quota di mercati favorevoli agli utilizzatori dovrebbe ridursi al 39%, mentre quelli favorevoli ai proprietari salirebbero dal 28% al 34%. Le prospettive restano comunque positive: circa il 40% dei mercati EMEA dovrebbe registrare una riduzione della vacancy grazie alla crescita dell’assorbimento e alla limitata nuova offerta, in particolare nel Regno Unito, nei Paesi Bassi, in Svezia, Belgio, Polonia, Ungheria e Repubblica Ceca. A livello globale, oltre la metà dei mercati monitorati prevede un aumento dei canoni nei prossimi tre anni, sostenuto dalla domanda proveniente da e-commerce, distribuzione retail e manifattura, cui si affiancano nuovi driver di crescita come energie rinnovabili, high-tech, aerospace e logistica del freddo. Le aziende e gli investitori che sapranno combinare pianificazione di lungo periodo, efficientamento energetico, innovazione tecnologica e scelte immobiliari tempestive saranno quelli meglio posizionati per affrontare la crescente complessità delle catene di approvvigionamento globali.