UBS. Global Real Estate Bubble Index 2023

L’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2023, uscito la scorsa settimana, realizza ormai da diverse edizioni un’analisi per comprendere se il mercato immobiliare è in “bolla” nelle principali città mondiali. Sono 25 le città presenti nel rapporto dove per ognuna vengono riassunti i prezzi degli immobili residenziali dal 1983 al 2023.  

Negli ultimi dieci anni, i bassi costi di finanziamento hanno sostenuto l’ascesa dei prezzi delle case, una crescita destinata a rallentare a causa dell’aumento del costo del denaro. I segnali di “raffreddamento” sono presenti nel rapporto, che indica un calo del 5% medio dei prezzi tra le città analizzate.  

Tra le città al centro dell’“indice bolla” di quest’anno ci sono Dubai, Zurigo e Miami. Dubai, nel 2021, ha registrato una ripresa dopo sette anni di calo dei prezzi delle case, ora aumentati ad un ritmo significativo addirittura a due cifre. Questo è stato supportato da una forte crescita dei redditi e da un mercato degli affitti in crescita, che supera addirittura l’aumento dei prezzi delle proprietà. Tuttavia, va notato che Dubai è notoriamente ciclica e incline a una costruzione definita “eccessiva”. Zurigo ha visto un aumento dei prezzi immobiliari del 50% in termini nominali rispetto a dieci anni fa; aumento dei prezzi che è stato sostenuto da un numero crescente di persone ad alto reddito e da tassi di interesse estremamente bassi, che tuttavia deve ancora adeguarsi ai costi di finanziamento, indicando un potenziale rischio di bolla. Anche Miami, nonostante una crescita significativa dei prezzi delle case in 10 anni, fino a segnare un livello di prezzi più che raddoppiato, ora affronta una diminuzione delle vendite e una pressione al rialzo sui prezzi attenuata a causa dell’aumento dei tassi ipotecari, implicando anch’essa il rischio di “bolla”. 

Nel caso di Milano i prezzi risultano scendere meno della media, con una riduzione di circa il 2%. Sebbene i prezzi nominali abbiano continuato a crescere tra la metà del 2022 e la metà del 2023, non sono riusciti a tenere il passo dell’inflazione. I prezzi reali sono scesi del 2%, ma in linea con la crescita degli affitti e dei redditi reali locali. Le solide prospettive per l’economia locale, il prolungamento della metropolitana e i prossimi Giochi Olimpici invernali del 2026, contribuiscono a sostenere le valutazioni in termini nominali.