Nomisma. Indici di performance del mercato immobiliare corporate italiano
Dall’indagine Nomisma si può affermare che la redditività degli asset immobiliari italiani si conferma consistente e, solo in minima parte, scalfita dalle prime ondate di Covid-19.
A sorprendere è la modestia delle correzioni al ribasso delle valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti, evidentemente persuasi della transitorietà dei cambiamenti intervenuti. L’idea che il new normal possa risultare molto simile allo scenario pre-Covid e che l’impatto pandemico debba considerarsi quasi unicamente di tipo congiunturale costituisce, infatti, l’unico presupposto in grado di giustificare un’evoluzione del valore dei cespiti immobiliari così conservativa.
Dal monitoraggio di un campione rappresentativo delle performance di immobili corporate (oltre 3.000 immobili per un valore stimato di 34,4 miliardi di euro), relative alla seconda parte del 2020, infatti, emergono queste interessanti evidenze:
La quota di immobili locati si riduce dal 71,9% al 70,6%, in ragione di un aumento della quota di sfitto; la restante parte del portafoglio è costituita da immobili da locare, da riqualificare e da aree da sviluppare.
Il rendimento complessivo (indice global) si conferma lusinghiero (5,12% annuo lordo) e, se analizzato su base semestrale, risulta in miglioramento, sia rispetto alla prima parte dello scorso anno, che alla seconda del 2019.
Il progresso rispetto al 2019 è quasi interamente ascrivibile alla crescita di valore degli asset (capital growth), mentre la redditività da locazione si è mantenuta pressoché stabile; il risultato della componente locata (indice core), che si conferma ampiamente prevalente, fa segnare, per contro, una flessione su base annua di quasi 0,8 punti percentuali, passando dal 5,05% al 4,26%. Ad incidere negativamente è soprattutto la svalutazione degli asset e, in misura più contenuta, la contrazione della redditività lorda da locazione.
In maniera analoga, sul mercato milanese degli uffici (che si conferma quello di gran lunga più rilevante), si registra su base annua un incremento della redditività complessiva di quasi mezzo punto percentuale, interamente riconducibile alla performance della componente non locata (immobili da riqualificare e aree da sviluppare).
La componente locata (sempre riferita al mercato milanese degli uffici) ha fatto registrare una lieve flessione della redditività da locazione, per effetto delle riduzioni di canone riconosciute per fare fronte all’eccezionalità del momento e una rivalutazione degli asset più contenuta rispetto al passato, ma comunque positiva.
Nel complesso risulta peggiore la performance del comparto commerciale, penalizzato da una correzione dei valori più consistente, anche se non uniforme a livello territoriale.
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