1. Normativa
1.1. Schema di Decreto Legislativo 9 maggio 2025 – sanzioni per omessa e infedele dichiarazione IMU – definizione agevolata delle entrate locali
Con lo schema di decreto legislativo approvato in via preliminare dal Consiglio dei Ministri in data 9 maggio 2025, viene delineato un nuovo regime sanzionatorio per le violazioni in materia di dichiarazione IMU. In particolare, l’omessa dichiarazione, attualmente sanzionata con una percentuale variabile dal 100% al 200% del tributo non versato, viene assoggettata a una sanzione pari al 100% del tributo. Analogamente, l’infedele dichiarazione, attualmente punita con una sanzione variabile dal 50% al 100%, sarà oggetto di una sanzione pari al 40% del tributo. Viene, inoltre, previsto il ricorso al ravvedimento operoso anche successivamente all’avvio del controllo fiscale, purché tale regolarizzazione intervenga prima della notifica dell’avviso di accertamento o dell’atto di contestazione.
Sotto diverso profilo, viene delineata la possibilità per gli enti locali di adottare autonomamente forme di definizione agevolata dei tributi di loro competenza.
1.2. Delega fiscale – Testo unico sull’imposta di registro e altri tributi indiretti
Il Consiglio dei Ministri del 26 maggio 2025 ha approvato in esame preliminare lo schema di Decreto Legislativo volto a introdurre il nuovo testo unico sull’imposta di registro e altri tributi indiretti. Tale iniziativa risulta coerente con l’obiettivo di completare la riforma fiscale entro la fine del 2025, con la possibilità di introdurre correttivi e integrazioni nei successivi due anni, grazie alla proroga deliberata dal Governo nel mese di aprile.
2. Giurisprudenza
2.1. Classamento catastale – discrezionalità amministrativa e controllo giurisdizionale (Corte di Cassazione, ord. 21 marzo 2025, n. 7621)
La Corte di Cassazione ha statuito che l’assenza di una disciplina dettagliata per qualificare un immobile come “A/1” nella normativa di riferimento (artt. 1, 2 e 8 del R.D.L. n. 652/1939 e artt. 4, 6 e 9 del D.P.R. n. 1142/1949) non è idonea a integrare un dubbio di costituzionalità. Secondo la Corte, spetta al legislatore stabilire criteri generali e astratti, che l’Amministrazione deve dettagliare e applicare con discrezionalità, sotto il controllo della giurisdizione. Per tali ragioni, la Corte ha deciso di non rinviare la questione di legittimità costituzionale alla Consulta.
2.2. Plusvalenza IRPEF – vendita di fabbricato da demolire (Corte di Cassazione, ord. 1° aprile 2025, n. 8531)
La Corte di Cassazione ha ribadito, in tema di imponibilità della plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato da demolire, pervenuto al venditore per successione ereditaria, l’ormai consolidato orientamento secondo il quale non è possibile ricondurre il reddito derivante dalla cessione alla disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. a), del TUIR riqualificando il fabbricato come terreno edificabile. Anche in questa sede, è stato chiarito che non è concepibile una terza alternativa di classificazione tra “edificato” e “non edificato”. Conseguentemente, l’alienazione di un edificio, anche qualora le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione o l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile, non può essere riqualificata come cessione del sottostante terreno edificabile.
2.3. Cessione di terreni agricoli – assoggettamento ad IVA (CGUE, sent. 3 aprile 2025, causa C-213/24)
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha stabilito che può considerarsi soggetto passivo IVA anche la comunione legale costituita da coniugi comproprietari i quali provvedano alla cessione di terreni agricoli successivamente convertiti in edificabili. A tal fine, non risulta ostativa la circostanza per la quale il terreno non sia stato acquistato ai fini dell’esercizio di un’attività agricola o commerciale.
La Corte ha specificato che un soggetto che dispone la cessione di terreni di proprietà personale mediante assunzione dei relativi rischi e con l’intervento di un intermediario professionale può essere qualificato come soggetto passivo d’imposta, qualora l’operazione sia riconducibile a un’attività economica ai sensi dell’art. 9 della Direttiva IVA.
2.4. Imponibilità IMU dei beni-merce – legittimità costituzionale (Corte Costituzionale, sent. 17 aprile 2025, n. 49)
La Corte Costituzionale ha respinto le censure di incostituzionalità sollevate in relazione agli att. 3 e 53 della Costituzione in merito all’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, che disponeva per l’anno 2012 l’imponibilità ai fini IMU degli immobili fabbricati e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, riconoscendo che il mero possesso di un bene integra un autonomo indice di capacità contributiva, prescindendo dal suo utilizzo effettivo. L’organo di giustizia costituzionale ha ribadito la discrezionalità del legislatore in materia tributaria ed evidenziato che l’evoluzione normativa in materia fiscale rappresenta un fisiologico adeguamento alle dinamiche economiche e finanziarie del Paese.
2.5. Esenzione IMU – immobili destinati alla vendita (Corte di Cassazione, ord. 21 aprile 2025, n. 10392)
La Corte di Cassazione si è pronunciata sull’esenzione IMU prevista per fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, nel testo novellato dall’art. 2, comma 2, lett. a), del D.L. n. 102/2013.
La Corte, in conformità all’indirizzo consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, ha statuito che l’esenzione disciplinata dalla norma innanzi menzionata deve essere riconosciuta solamente ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (secondo il tenore letterale della norma). Secondo la Corte, la natura eccezionale delle disposizioni legislative in materia di agevolazioni tributarie osta a un’interpretazione volta ad estendere l’esenzione ai fabbricati acquistati e ristrutturati (mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) per essere destinati dall’impresa acquirente alla vendita.
2.6. Esenzione IMU per gli immobili merce – concessione in locazione (Corte di Cassazione, ord. 21 aprile 2025, n. 10394)
La Corte di Cassazione ha ribadito che l’agevolazione IMU prevista per i beni merce dall’art. 1, comma 751, della L. n. 160/2019 non può essere applicata per l’intero anno di riferimento qualora tali immobili siano concessi in locazione o utilizzati dall’impresa costruttrice, anche in via temporanea. La Corte ha argomentato la sua decisione sottolineando che l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, successivamente modificata dall’art. 2, comma 2, lett. a), del D.L. n. 102/2013, per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita non può essere concessa se gli stessi vengono locati, anche solo per un periodo transitorio, durante l’anno di riferimento. Inoltre, non è ammessa una fruizione proporzionale dell’agevolazione rispetto al periodo infrannuale di utilizzo da parte del contribuente, come previsto dall’art. 9, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011.
Per quanto riguarda i beni merce, la condizione necessaria per beneficiare dell’agevolazione è la “permanente destinazione alla vendita”. Secondo la Corte, questa condizione viene meno se il fabbricato è concesso in godimento a terzi, anche in via temporanea od occasionale, tramite locazione o comodato.
2.7. Esenzione TARI – magazzini aziendali (Corte di Cassazione, ord. 1° maggio 2025, n. 11476)
La Corte di Cassazione si è espressa in tema di esenzione dalla TARI dei magazzini strumentali alla produzione e allo stoccaggio di prodotti finiti ai sensi dell’art. 1, comma 649, della L. n. 147/2013, ove si producano rifiuti speciali soggetti a smaltimento a spese del produttore, in conformità alle modalità di legge. La Corte ha stabilito che, indipendentemente dalla denominazione, l’esonero dalla misura variabile dell’imposta è sempre condizionato alle caratteristiche concrete dell’area, quali il collegamento funzionale del magazzino ai locali produttivi, l’esclusività della destinazione del magazzino all’attività produttiva, la produzione, nei magazzini, di rifiuti speciali in modo continuativo e prevalente rispetto ai rifiuti urbani, lo smaltimento di detti rifiuti speciali secondo la normativa vigente.
L’onere probatorio relativo alle citate caratteristiche incombe sul contribuente. Resta dunque fermo il principio consolidatosi in giurisprudenza secondo il quale “per i produttori di rifiuti speciali non assimilabili agli urbani non si tiene […] conto della parte dell’area dei magazzini, funzionalmente ed esclusivamente collegata all’esercizio dell’attività produttiva, occupata da materie prime e/o merci, merceologicamente rientranti nella categoria dei rifiuti speciali non assimilabili, la cui lavorazione genera comunque rifiuti speciali non assimilabili, fermo restando l’assoggettamento dei magazzini destinati allo stoccaggio di semilavorati e/o prodotti finiti connessi a lavorazioni produttive di rifiuti assimilati, dei magazzini di attività commerciali, dei magazzini relativi alla logistica, dei magazzini di deposito di merci e/o mezzi di terzi” (cfr. Corte di Cassazione, sent. 9 luglio 2024, n. 18689).
2.8. Immobilizzazioni materiali – contabilizzazione – beni di terzi – società di comodo (Corte di Cassazione, sent. 2 maggio 2025, n. 11509)
La Corte di Cassazione, in conformità con alcune più risalenti pronunce, ha statuito che non è corretta la contabilizzazione nel conto immobili delle immobilizzazioni materiali delle spese di ristrutturazione sostenute da una società su un immobile detenuto in comodato, da cui consegua la congruità dello studio di settore e la conseguente esclusione dalla disciplina delle società di comodo. La Suprema Corte ha sottolineato, richiamando i principi contabili di riferimento (principalmente l’OIC 24), che le migliorie su beni di terzi devono essere contabilizzate tra le immobilizzazioni materiali, ovvero tra le immateriali a seconda della “separabilità” del bene cui afferiscono. In nessun caso può, tuttavia, ritenersi corretta la contabilizzazione autonoma nel conto dei beni immobili, sebbene la spesa sostenuta afferisca ad un bene immobile, quando questo bene non è di proprietà della società.
2.9. Plusvalenze realizzate da persone fisiche dalla cessione di immobili – requisito della residenza (Corte di Cassazione, ord. 5 maggio 2025, n. 11786)
La Corte di Cassazione ha stabilito che ai fini dell’esenzione della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile acquistato da meno di cinque anni, il requisito determinante è la dimora abituale nell’immobile, valutata sulla base di elementi oggettivi, indipendentemente dalle risultanze anagrafiche.
La Corte ha, inoltre, precisato che l’Amministrazione Finanziaria ha la facoltà di superare le risultanze anagrafiche contrarie mediante presunzioni gravi, precise e concordanti e che le dichiarazioni sostitutive di notorietà rese da terzi, prodotte dal contribuente, costituiscono elementi indiziari che devono essere considerati nel contesto complessivo degli elementi di prova.
2.10. Esenzione da ritenuta per i dividendi distribuiti a fondi esteri –– portata retroattiva (CGT di primo grado di Pescara, sent. 5 maggio 2025, n. 190)
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Pescara ha statuito che i dividendi corrisposti a organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Stati membri dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo, con gestore soggetto a vigilanza nello Stato di istituzione dell’organismo, sono esenti da ritenuta anche se percepiti anteriormente al 1° gennaio 2021.La Corte ha osservato che, sebbene l’esenzione sia stata introdotta solo a decorrere dal 1° gennaio 2021 dall’art. 1, comma 631, della L. n. 178/2020 (che ha modificato l’art. 27, comma 3, del D.P.R. n. 600/1973), la normativa previgente – nella parte in cui assoggettava a ritenuta i dividendi distribuiti a fondi esteri, a fronte dell’esenzione riconosciuta ai fondi italiani ai sensi dell’art. 73, comma 5-quinquies, del TUIR – è da ritenersi in contrasto con il diritto dell’Unione europea, in particolare con gli articoli 63 TFUE (libera circolazione dei capitali) e 49 TFUE (libertà di stabilimento).
2.11. Regime della cedolare secca (Corte di Cassazione, sent. 7 maggio 2025, n. 12079)
La Corte di Cassazione ha sancito che in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.
2.12. Contratto di locazione – opponibilità scrittura privata (Corte di Cassazione, ord. 7 maggio 2025, n. 12081)
La Corte di Cassazione ha riconosciuto, in linea con un precedente orientamento (Cass., ord. 9 marzo 2022, n. 7644), che ai fini della determinazione dei proventi da locazione da assoggettare ad IRPEF, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all’obbligo di registrazione, potendo la data certa dell’accordo desumersi anche da altri mezzi di prova. Gli accordi di riduzione del canone non rientrano, infatti, tra gli eventi successivi alla stipula che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione ai sensi degli artt. 3 e 17 TUIR.
2.13. Società non operative – pianificazione aziendale e onere della prova (Corte di Cassazione, ord. 11 maggio 2025, n. 11470)
La Corte di Cassazione ha statuito che ai fini della disciplina del comodo non assumono rilevanza, quali condizioni oggettive di carattere straordinario, quelle derivanti dalla mancanza di pianificazione aziendale da parte degli amministratori della società o da una completa incapacità produttiva. In tale contesto, la mancata emanazione di un decreto attuativo di approvazione di un piano urbanistico, di per sé, non rappresenta un impedimento oggettivo, a meno che la società non dimostri di aver intrapreso azioni concrete per realizzare le opere progettate entro un tempo ragionevole.
2.14. Determinazione reddito d’impresa e diritto alla detrazione dell’IVA per immobili erroneamente accatastati come strumentali (Corte di Cassazione, ord. 22 maggio 2025, n. 13755)
La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini della determinazione del reddito d’impresa e dell’esercizio del diritto di detrazione dell’IVA, la qualificazione di un immobile come strumentale non può basarsi esclusivamente sulla classificazione catastale (nel caso di specie, di categoria A/10, ma adibito in concreto ad abitazione) e che è necessario un accertamento concreto della destinazione economica del bene e della sua effettiva correlazione con l’attività imprenditoriale svolta.
L’effettiva inerenza del bene rispetto alle finalità imprenditoriali va accertata con un esame concreto e non solo teorico, verificando che l’immobile rappresenti, anche in modo programmato, uno strumento essenziale per l’attività d’impresa. A tal fine, la classificazione catastale non è un elemento determinante ai fini fiscali per la qualificazione del bene.
2.15. Deducibilità IMU ai fini IRES (Corte Costituzionale, sent. 27 maggio 2025, n. 75)
La Corte Costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate sull’art. 14, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011, come modificato dalla L. n. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014), nella parte in cui prevedeva, dal 2014 al 2018, la deducibilità nella misura del 20% dell’IMU relativa agli immobili strumentali dalla base imponibile IRES.
2.16. Imposta di registro sulla cessione di azienda – passività aziendali (Corte di Cassazione, ord. 31 maggio 2025, n. 14660)
La Corte di Cassazione ha chiarito che, nella cessione d’azienda, i debiti della cedente verso la cessionaria non sono deducibili dalla base imponibile dell’imposta di registro, anche se inerenti e risultanti dalle scritture contabili. Tali passività si estinguono per confusione ai sensi dell’art. 1253 c.c. al momento dell’atto e, non essendo più “esistenti”, costituiscono parte del corrispettivo tassabile come modalità di pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986. La Corte ribadisce che solo le passività effettivamente inerenti e ancora in essere alla data del trasferimento possono essere escluse dalla base imponibile (art. 51, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986).
2.17. PEX – Requisito di commercialità – attività di costruzione (Corte di Cassazione, ord. 2 giugno 2025, n. 14800)
La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del regime PEX, l’attività di costruzione di un immobile a destinazione alberghiera, ancorché preparatoria, è idonea ad integrare il requisito della commercialità ex art. 87, comma 1, lett. d), del TUIR, purché in seguito risulti provato che nell’immobile sia effettivamente iniziata l’attività imprenditoriale. La Corte ha affermato il seguente principio di diritto “ai fini del beneficio previsto dall’art. 87, comma 1, TUIR (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 per cento), il requisito previsto alla lett. d), relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, ai sensi della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobile strumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativo autonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sia successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.
2.18. Società non operative – credito IVA (Corte di Cassazione, ord. 7 giugno 2025, n. 15227)
La Corte di Cassazione ha ribadito che la qualificazione di una società come non operativa e il conseguente disconoscimento del credito IVA devono essere valutati alla luce delle circostanze oggettive che possono impedire il raggiungimento dei ricavi minimi previsti dalla normativa sulle società di comodo. La Corte ha stabilito, in linea con la giurisprudenza unionale, che il disconoscimento del credito IVA basato sulla presunzione di non operatività viola i principi di neutralità e proporzionalità dell’IVA sanciti dalla normativa europea.
2.19. Mancata riconsegna di un immobile in leasing ai fini della soggettività passiva IMU (Corte di Cassazione, ord. 11 giugno 2025 n. 15556)
La Corte di Cassazione ha confermato il proprio orientamento statuendo che, in caso di risoluzione di un contratto di leasing immobiliare per inadempimento dell’utilizzatore, la soggettività passiva ai fini IMU torna in capo alla società di leasing anche se l’immobile non è stato ancora materialmente riconsegnato.
2.20. Imposta di registro – caparra confirmatoria – contratto preliminare (Corte di Cassazione, ord. 11 giugno 2025, n. 15614)
La Corte di Cassazione ha sancito che, ai fini dell’imposta di registro, la pattuizione accessoria a un contratto preliminare, con cui le parti differiscano il versamento della caparra confirmatoria a un momento successivo rispetto alla stipula del contratto, purché antecedente alla scadenza delle obbligazioni pattuite, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale ai sensi della nota all’articolo 10 della tariffa – parte prima allegata al D.P.R. n. 131/1986. La Corte ha chiarito che “l’obbligazione tributaria non dipende dalla materiale corresponsione della caparra, ma dalla semplice previsione contrattuale o promessa della stessa”, rendendo irrilevante l’esecuzione differita rispetto alla conclusione del contratto preliminare.
2.21. Applicabilità delle imposte ipotecaria e catastale fisse in caso di cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari su beni rivenienti dalla risoluzione di contratti di leasing (Corte di Cassazione, ord. 12 giugno 2025 n. 15791)
La Corte di Cassazione ha chiarito la portata applicativa dell’art. 35, comma 10-ter.1, del D.L. n. 223/2006, ai sensi del quale “alle cessioni, effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati […] nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa”, specificando che tale disposizione non costituisce un’agevolazione fiscale ma un regime impositivo specifico e proprio delle operazioni di cessione di immobili rivenienti dalla risoluzione di contratti di leasing. Pertanto, il regime indicato trova applicazione al ricorrere delle condizioni oggettive e soggettive indicate dalla norma, a prescindere dal fatto che la tassazione fissa trovi applicazione anche alla cessione successiva rispetto ad una mancata, precedente, cessione a causa di inadempimento.
2.22. Riclassificazione catastale – agevolazione “prima casa” (Corte di Cassazione, ord. 21 giugno 2025, n. 16643)
La Corte di Cassazione ha affermato che non sono dovute sanzioni in caso di decadenza dall’agevolazione “prima casa” ai fini IVA conseguente a una riclassificazione catastale da A2 ad A1 di un immobile intervenuta dopo la stipula dell’atto. La Corte ha, infatti, escluso la configurabilità di un comportamento sanzionabile in capo al contribuente per insussistenza dell’elemento del dolo o della colpa, in quanto, al momento dell’atto, lo stesso aveva dichiarato correttamente la categoria catastale di appartenenza dell’immobile.
3. Prassi
3.1. Applicabilità della cedolare secca – conduttori che operano nell’esercizio di imprese e professioni (Interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025)
Con un’interrogazione parlamentare in Commissione Finanze alla Camera, è stata posta la questione circa l’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione di immobili abitativi stipulati tra persone fisiche e conduttori che operano nell’ambito di un’attività di impresa o professionale. Gli Onorevoli hanno richiamato la sentenza 7 maggio 2024, n. 12395, della Corte di Cassazione, che ha riconosciuto l’applicabilità della cedolare secca anche ai contratti di locazione abitativa stipulati con conduttori che operano nell’ambito di un’attività professionale (sullo stesso tema, si registra un’ulteriore pronuncia di legittimità, sentenza 7 maggio 2025, n. 12079, cfr. oltre). Ciò nonostante, numerosi uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate continuano a escludere tale applicazione. Peraltro, è stato segnalato che il portale dell’Agenzia delle Entrate non consente la registrazione telematica di contratti di locazione di foresterie con l’opzione della cedolare secca.
Nella risposta all’interrogazione, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha ribadito l’interpretazione restrittiva della normativa in esame (già adottata in precedenti di prassi, tra cui la Circolare del 1° giugno 2011, n. 26). Il Ministero ha, inoltre, considerato che la sopra menzionata sentenza della Corte di Cassazione n. 12395/2024 rappresenta un orientamento isolato e che, in attesa di una consolidata giurisprudenza, l’Agenzia delle Entrate manterrà la sua posizione attuale.
3.2. Imposta di registro sugli atti costitutivi di diritti di superficie su terreni agricoli – aliquota applicabile (Risoluzione n. 23 del 3 aprile 2025)
L’Agenzia delle Entrate, aderendo all’orientamento giurisprudenziale consolidatosi (da ultimo, ordinanza 22 ottobre 2024 n. 27293), ha chiarito il regime applicabile, ai fini dell’imposta di registro, agli atti di costituzione di diritti di superficie su terreni agricoli. L’Agenzia ha riconosciuto l’applicabilità dell’aliquota del 9% prevista per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento dall’art. 1, primo periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, in luogo dell’aliquota del 15% prevista dal terzo periodo del medesimo articolo ove il trasferimento riguardi terreni agricoli e relative pertinenze (a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali). L’aliquota del 15% si applica, dunque, solo ai trasferimenti e non alla costituzione di diritti reali di godimento. Sono, dunque, da ritenersi superate le indicazioni contenute nei più risalenti documenti di prassi (Circolare 19 dicembre 2013, n. 36).
3.3. Interessi corrisposti da una SIIQ alla società controllante UE – Regime di esenzione fiscale per la direttiva interessi e canoni (Risposta n. 93 del 9 aprile 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito l’applicabilità del regime di esenzione dalle imposte sugli interessi corrisposti da una Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) residente in Italia alla sua controllante residente in altro paese UE, ai sensi della Direttiva Interessi e Canoni, specificando che le SIIQ rientrano nell’ambito soggettivo della normativa in esame, come definito dall’art. 26-quater, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 600/1973. La risposta conferma, inoltre, i precedenti chiarimenti resi con Circolare 31 gennaio 2008, n. 8, circa l’inapplicabilità dell’esenzione prevista dalla Direttiva Madre-Figlia (i.e., del regime di cui all’art. 27-bis del D.P.R. n. 600/1973) per i dividendi corrisposti dalle SIIQ.
3.4. Diritto di superficie – finanziamenti garantiti da ipoteca – inapplicabilità art. 1 comma 36, L. n. 244/2007 (Risposta n. 110 del 16 aprile 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la regola di deducibilità integrale degli interessi passivi ai sensi dell’art. 1, comma 36, della L. n. 244/2007, non può essere interpretata estensivamente con riguardo ai finanziamenti garantiti da ipoteca per beni oggetto di costituzione di diritti di superficie (la Circolare 22 luglio 2009, n. 37 si era già espressa restrittivamente con riguardo a forme contrattuali diverse dalla locazione). Di conseguenza, gli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie non possono essere integralmente dedotti secondo le disposizioni previste dalla legge citata.
3.5. Scissione non proporzionale di società semplice – valutazione ex art. 10-bis dello Statuto dei diritti del contribuente (Risposta n. 124 del 30 aprile 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha espresso una valutazione antiabuso in merito a una scissione non proporzionale di una società semplice a favore di tre neocostituite società semplici, ciascuna interamente partecipata da uno degli eredi del socio defunto della società scissa. L’operazione, posta in essere nell’ambito di un passaggio generazionale, ha riguardato una società semplice titolare di partecipazioni in due società immobiliari e una società agricola, detenuta in comunione ereditaria dai tre eredi.
La scissione è avvenuta senza conguagli tra i soci e nel rispetto della continuità dei valori fiscali, sia in relazione agli asset trasferiti sia in relazione alle partecipazioni ricevute. L’Agenzia ha precisato che, trattandosi di società semplici che non esercitano attività d’impresa, l’operazione di scissione risulta estranea al perimetro applicativo dell’art. 173 del TUIR. Inoltre, il trasferimento di beni dalla società scissa alle beneficiarie non costituisce una fattispecie realizzativa ai sensi dell’art. 67 del TUIR. Alla luce di quanto esposto, l’Agenzia ha concluso che non sussistono vantaggi fiscali indebiti né profili di abuso del diritto nell’operazione in esame.
3.6. Affitto di ramo d’azienda con parte immobiliare preponderante – Imposta di registro (Risposta n. 126 del 30 aprile 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il regime di tassazione ai fini dell’imposta di registro di un contratto di affitto di ramo d’azienda con una componente immobiliare preponderante, vede l’applicazione dell’imposta in misura fissa solo in sede di registrazione e non per le annualità successive. Per queste ultime, è dovuta solo l’imposta proporzionale dell’1% sul canone annuo relativo alla parte immobiliare, ai sensi dell’art. 35, comma 10-quater, del D.L. n. 223/2006. La risposta riconosce implicitamente la possibilità di corrispondere l’imposta di registro dell’1% sull’affitto d’azienda annualmente, come previsto dall’art. 17, comma 3, del D.P.R. n. 131/86 per le locazioni.
3.7. Agevolazione “prima casa” – proroga termine – ex art. 1, comma 116, L. n. 207/2024 (Risposta n. 127 del 5 maggio 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito l’applicazione temporale della proroga del termine per la rivendita dell’immobile “prima casa”, esteso da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. n. n. 207/2024).
L’Agenzia ha precisato che: (i) la proroga non è limitata agli atti stipulati dal 2025 in poi; (ii) si applica anche agli acquisti effettuati nel 2024, purché il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024.
3.8. Diritto di superficie – plusvalenze – Legge di Bilancio 2024 (Risposta n. 129 del 13 maggio 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha ribadito che, in applicazione delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2024), ai corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie (così come nell’ipotesi di costituzione di altri diritti reali di godimento), non risulta più applicabile il regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), del comma 1, dell’art. 67 del TUIR. Il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie su terreno agricolo costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri dell’art. 71, comma 2.
3.9. Recupero dei crediti IVA – società di comodo (Interrogazione parlamentare n. 5-03950 del 13 maggio 2025)
In sede di interrogazione parlamentare in Commissione Finanze alla Camera, il Ministero dell’Economia ha chiarito che, in assenza di un intervento legislativo volto ad adeguare l’art. 30, comma 4, della L. 23 dicembre 1994, n. 724 – la cui disciplina è stata censurata dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea con la sentenza 7 marzo 2024, causa C-341/22, per l’utilizzo di mere presunzioni nella negazione del diritto alla detrazione IVA – non risultano al momento disponibili soluzioni operative per il recupero o l’utilizzo dei crediti IVA riconducibili alle società ritenute di comodo.
3.10. Vendita di immobile – Nuda proprietà – Usufrutto (Risposta n. 133 del 14 maggio 2025)
L’Amministrazione Finanziaria si è espressa in merito a un’operazione di acquisto immobiliare da effettuare da parte di due soggetti, in cui uno di essi avrebbe acquistato il diritto di usufrutto e l’altro la nuda proprietà del bene. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
₋ il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto è tassato quale un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR;
₋ la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà quale tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.
Ad opinione dell’Agenzia, la costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto e la cessione, nel medesimo momento, della nuda proprietà (correlata al medesimo immobile) a due soggetti distinti sono da valutarsi quali due negozi autonomi, ciascuno con una rilevanza fiscale distinta. Non rileva, in tal senso, la circostanza per cui essi siano stati realizzati con un unico atto e con riferimento allo stesso bene.
3.11. Software Pregeo – Deposito telematico per procedure catastali (Risoluzione n. 40 del 9 giugno 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti operativi della nuova versione del software Pregeo (10.6.5 – APAG 2.15) per i depositi telematici di procedure catastali, obbligatoria dal 1° luglio.
3.12. Cessione di aree e fabbricati da parte di un Comune – Partenariato pubblico-privato (Risposta n. 151 del 10 giugno 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha esaminato la qualificazione ai fini IVA della cessione, da parte di un Comune, di aree edificabili e fabbricati nell’ambito di un contratto di partenariato pubblico-privato finalizzato alla riqualificazione di un’ex area ferroviaria. Nel caso di specie, l’operazione è stata ricondotta a un rapporto di natura pattizia, caratterizzato da obbligazioni contrattuali reciproche e da clausole di natura privatistica. L’Agenzia ha pertanto escluso che il Comune agisse nell’esercizio di pubblici poteri, concludendo per la l’assoggettabilità ad IVA delle operazioni.
3.13. Rimborso IVA per opere realizzate su beni di terzi – Gruppo IVA (Risposta n. 155 del 12 giugno 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità per un Gruppo IVA operante nel settore delle energie rinnovabili di richiedere il rimborso dell’eccedenza IVA detraibile relativa ai costi sostenuti per la realizzazione di impianti fotovoltaici, ancorché installati su beni di terzi. L’Agenzia ha precisato che il presupposto del “bene ammortizzabile” di cui all’art. 30, comma 3, lett. c), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 può ritenersi integrato in presenza di un titolo giuridico che assicuri la disponibilità dei beni per un periodo di tempo apprezzabile, purché sussista la strumentalità all’attività d’impresa.
3.14. Installazione di impianto agrivoltaico – reverse charge – (Risposta ad interpello n. 156 del 16 giugno 2025)
L’Agenzia delle Entrate ha escluso l’applicabilità del reverse charge, ai sensi dell’art. 17, sesto comma, lett. a-ter), del D.P.R. n. 633/1972, con riferimento all’installazione di un impianto agrivoltaico su un terreno. L’Amministrazione Finanziaria ha richiamato: (i) l’art. 17 del D.P.R. n. 633/1972, il quale delimita l’ambito applicativo del regime del reverse charge alle prestazioni relative ad edifici; (ii) la Circolare 27 marzo 2015 n. 14, secondo la quale la nozione di edificio è limitata ai soli fabbricati, non potendo estendersi alla più ampia categoria di beni immobili; (iii) la Circolare 29 dicembre 2006, n. 37, che ha confermato, per l’applicabilità del reverse charge, la necessità di un nesso funzionale con un edificio. L’Agenzia ha concluso che le prestazioni di installazione di impianti agrivoltaici su un terreno agricolo che non hanno alcun nesso funzionale né possono essere considerati serventi ad un edificio non possano rientrare nell’ambito applicativo dell’art. 17, sesto comma, lett. a-ter) del D.P.R. n. 633/1972.
3.15. Novità in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficienza energetica degli edifici, e per gli interventi ammessi al Superbonus (Circolare n. 8 del 19 giugno 2025)
L’Agenzia fa il punto sulle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2025 in materia di bonus edilizi, fornendo anche chiarimenti sugli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, in tema di Superbonus per condomìni e Onlus e sulla ripartizione della detrazione in dieci quote annuali.
4. Dottrina
4.1. D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192 – Novità in materia di conferimenti di azienda e di partecipazioni (Circolare Assonime n. 10 del 29 aprile 2025)
Assonime, con la Circolare n. 10 del 29 aprile 2025, illustra le principali novità introdotte dal D.Lgs. n. 192/2024 in materia di conferimenti di azienda e di partecipazioni.
4.2. Scissione con scorporo – Massime notarili (Caso Assonime n. 3 del 31 marzo 2025)
Assonime, con il Caso n. 3 esamina alcune massime notarili inerenti ai diversi aspetti della disciplina sulla c.d. scissione mediante scorporo introdotta dal D.Lgs. 2 marzo 2023, n. 19, emanato in attuazione della direttiva (UE) 2019/2121 del Parlamento europeo e del Consiglio (27 novembre 2019).
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