Le ricerche e le analisi sul mercato immobiliare italiano dell’Agenzia delle Entrate, nel nuovo Quaderno dell’Osservatorio

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova edizione dei Quaderni dell’Osservatorio, che raccoglie contributi metodologici e analitici a supporto delle attività fiscali e patrimoniali nel settore immobiliare. Si tratta di un volume ricco di spunti per chi lavora con i dati, le valutazioni e le politiche sul real estate italiano.

Uno dei saggi si concentra sul metodo del confronto delle vendite, approfondendo il concetto di immobili comparabili e proponendo un indice sintetico che integra, da un lato, misure di similarità basate sulle caratteristiche degli immobili e, dall’altro, indicatori di affidabilità legati ai prezzi. L’approccio combina il processo gerarchico analitico (AHP) con un modello non lineare del Sales Comparison Method (SCM) ed è testato su un caso studio nella zona OMI B20 di Roma, mostrando buoni risultati nella selezione dei comparabili.

Un altro contributo è dedicato alla prestazione energetica degli edifici: dopo aver ricostruito il quadro legislativo nazionale, l’articolo analizza l’impatto economico dell’efficienza energetica sul valore immobiliare. La prestazione energetica – sempre più centrale anche alla luce della Direttiva EPBD – viene trattata come una caratteristica autonoma, che contribuisce in modo specifico al prezzo di mercato dell’immobile, e può essere modellata sia come variabile continua (consumo energetico) sia come variabile categoriale (classi energetiche). L’analisi suggerisce che la combinazione di queste due dimensioni consente una rappresentazione più completa del fenomeno.

Due ulteriori saggi si focalizzano sulla zonizzazione OMI. Il primo affronta il tema della ricostruzione delle serie storiche delle quotazioni in seguito a modifiche dei perimetri delle zone, proponendo una metodologia per preservare la continuità dei valori nel tempo. Il secondo esplora l’uso dei point of interest – come trasporti, scuole e aree verdi – per migliorare la descrizione e la delimitazione delle zone OMI, arricchendo la lettura delle dinamiche locali.

Un articolo analizza il rapporto tra politiche bancarie e mercato residenziale, soffermandosi sulle dinamiche di loan to value e tassi di interesse sui mutui, sull’effetto delle politiche creditizie sui volumi di compravendita, sull’utilizzo del Fondo di garanzia prima casa e su alcune evidenze relative alla finanziarizzazione del settore residenziale in Italia.

Infine, la seconda parte del Quaderno ospita la versione italiana di un saggio metodologico sviluppato congiuntamente da Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate, dedicato alla riconciliazione tra dati amministrativi e indagini campionarie per una misurazione più accurata della ricchezza immobiliare nel Paese. Un tassello importante per chi utilizza i dati patrimoniali come base per analisi, valutazioni e scelte di policy.

Il contesto macroeconomico previsto per il 2026 appare più stabile rispetto al triennio precedente. Nell’area euro l’inflazione è attesa in media all’1,7%, con tassi BCE intorno al 2,15% e una crescita del PIL tra l’1,0% e l’1,2%, sostenuta soprattutto dalla domanda interna. Il Regno Unito dovrebbe crescere tra lo 0,9% e l’1,2%, con inflazione vicina al 2% e tassi in area 3,0–3,25%, mentre la Svezia si distingue per prospettive più dinamiche, con PIL atteso al 2,6–3,1% e tassi intorno al 2%.

In questo scenario di fine del ciclo di tagli dei tassi, storicamente favorevole al settore, l’EPRA Index ha registrato in media un +12,1% a un anno dal primo taglio BCE e un +11,3% a un anno dall’ultimo, valori nettamente superiori a quelli di altri settori azionari europei.

Dal punto di vista dei fondamentali, il settore dell’immobiliare quotato mostra segnali di rafforzamento. Lo sconto medio al NAV si colloca al 26,8%, un livello osservato solo nel 12% delle rilevazioni mensili dal 1989 e storicamente associato a rendimenti annualizzati a tre e cinque anni rispettivamente del 12,1% e 11,9%. Anche i multipli sugli utili restano compressi, con un price to EPRA earnings pari a 15,3 a settembre 2025, contro una media decennale di 19,3. La redditività è in miglioramento, con ROA e ROE già tornati su livelli pre-pandemici in Svizzera e nell’area euro, e una crescita attesa dei canoni del 4,2% nel 2026, ben superiore all’inflazione prevista.

A fronte di capitali raccolti per circa 28 miliardi di euro nel 2025 e di condizioni di finanziamento più favorevoli, il real estate quotato europeo entra nel 2026 con basi più solide, pur in presenza di rischi legati a incertezze geopolitiche, politiche e all’evoluzione della politica monetaria.