Kroll. L’evoluzione del mercato immobiliare italiano nel 2025

Secondo l’ultima congiuntura pubblicata da Kroll, il miglioramento del quadro macro unito alla discesa dello spread BTP-Bund su minimi storici a dicembre ha rafforzato l’attrattività del Paese, pur in un contesto ancora condizionato da tensioni geopolitiche e incertezze commerciali globali. Nel 2025 l’economia italiana ha mostrato segnali di lieve ripresa, con una crescita del PIL rivista al rialzo dal FMI allo +0,5% per l’anno in corso (contro il +0,4% stimato ad aprile) e prospettive pari a +0,8% nel 2026 e +0,6% nel 2027, pur restando tra le più deboli dell’area euro. L’inflazione è scesa all’1% annuo a novembre, con un’inflazione acquisita al +1,5% per il 2025, consentendo alla BCE di stabilizzare i tassi dopo l’ultima riduzione del 5 giugno 2025 e confermare il tasso sui rifinanziamenti principali al 2,15%.

Il volume degli investimenti nel commercial real estate ha raggiunto nel 2025 un nuovo massimo storico a 12,3 miliardi di euro, in crescita del +26% rispetto al 2024, con un secondo semestre particolarmente dinamico.

Il retail è stato il principale driver con 3,4 miliardi (28% del totale), seguito da hospitality e healthcare con 2,9 miliardi (24%, +45% annuo), logistica con 2,15 miliardi (17%, +26%) e Uffici con 1,8 miliardi (circa 15%, in calo del 18%). Il Residenziale si è attestato a 1,15 miliardi (9%), con la componente Living in crescita di quasi il 70% e forte centralità dello student housing. I capitali esteri hanno rappresentato il 57% dei flussi (35% dagli USA, 23% dalla Francia, 10% dal Regno Unito) e si è rafforzato il peso dei mercati regionali, cresciuti dell’88% rispetto al 2024, mentre Milano e Roma hanno concentrato rispettivamente il 31% e l’11% dei volumi.

Nel dettaglio sulle città principali, Milano ha visto un’accelerazione dei progetti di rigenerazione urbana e dei mixed-use, con forte attenzione al residenziale, student e senior housing, sostenuti anche dagli interventi legati alle Olimpiadi Invernali 2026. A Roma gli investimenti sono stati stimolati dal Giubileo 2025 e dai programmi del piano Next Generation Rome, che prevede circa 14 miliardi destinati a infrastrutture, mobilità e accoglienza. Il report contiene anche un approfondimento su Torino, città all’interno di un processo di trasformazione grazie al recupero di aree industriali dismesse e infrastrutture PNRR, con un mercato residenziale dinamico e una crescente domanda di locazioni moderne, sostenute dalla presenza universitaria e dalla creazione di nuovi spazi pubblici e culturali.

Nel primo semestre 2025, i fondi immobiliari riservati hanno raggiunto quota 891 veicoli (+37 su base annua), mentre i fondi retail sono rimasti solo sei. Nell’asset allocation dei fondi riservati si registra un aumento degli hotel (+18%) e della logistica (+7,6%), a fronte di una stabilità del direzionale, che pur restando prevalente scende al 36,9% del totale (contro il 48,7% in Europa). Il retail in Italia pesa il 17,1% (11,1% in Europa) e la logistica il 17% (11,9% in Europa), mentre il residenziale resta stabile. Le prospettive per il 2026 restano positive grazie al calo del costo del debito e al ritorno degli investitori internazionali, con particolare interesse per hospitality di fascia alta, living e student housing, logistica, data center e asset alternativi.