IPI. Le dinamiche del mercato uffici nella città di Torino

Nel 2025 Torino e la sua area metropolitana, con oltre 2,2 milioni di abitanti (di cui circa 870.000 in città), si confermano un importante sistema urbano nazionale in trasformazione, caratterizzato dal progressivo affiancamento alla tradizionale vocazione manifatturiera di settori come servizi avanzati, ricerca, aerospazio e innovazione. La presenza di circa 118.000 studenti universitari rafforza l’attrattività del territorio e sostiene la domanda immobiliare, in particolare nei segmenti residenziale e student housing. Il contesto economico appare solido, con un PIL pro capite di circa 35.000 euro (+5% rispetto alla media nazionale), un tasso di disoccupazione del 7,2% e circa 270.000 imprese attive. Il mercato residenziale registra prezzi medi tra 2.000 e 2.200 €/mq (fino a 4.500-5.500 €/mq per il prime) e circa 16.000 compravendite annue, mentre il turismo contribuisce con 7,2 milioni di presenze e un tasso di occupazione alberghiera del 70%.

Il mercato direzionale si sviluppa su uno stock complessivo di circa 1,7 milioni di mq, con vacancy intorno all’11% e una componente corporate di circa 650.000 mq. A differenza di altre città europee, Torino presenta una struttura policentrica senza un vero CBD, con poli distribuiti tra centro, Spina Centrale e Lingotto, quest’ultimo tra i contesti più evoluti e multifunzionali. L’offerta è caratterizzata da una prevalenza di immobili di qualità intermedia (Grade B) e da una limitata disponibilità di spazi Grade A e di grandi superfici continue, elemento che può ridurre l’attrattività per grandi tenant. Nel 2025 si osserva tuttavia un rafforzamento della domanda per uffici di qualità elevata, spinta dal ritorno al lavoro in presenza (tasso di utilizzo degli spazi a uso uffici di oltre il 65%) e dalla diffusione di modelli ibridi, che favoriscono spazi flessibili e collaborativi. Si consolida così un fenomeno di “flight-to-quality”, con domanda concentrata su superfici tra 1.000 e 3.000 mq.

Dal punto di vista dei valori, i canoni prime si attestano intorno a 230 €/mq/anno, con punte di 250 €/mq nelle location più centrali, mentre la vacancy degli immobili prime è contenuta al 3%, a fronte di rendimenti pari a circa il 6,10%. Complessivamente, il mercato direzionale torinese registra 326 compravendite nel 2025 (+27% rispetto al 2024), il dato più elevato dell’ultimo decennio, pur in presenza di un’offerta limitata. I tempi medi di vendita si collocano poco sotto gli 8 mesi (circa 5 mesi nelle aree centrali), mentre le locazioni si chiudono mediamente in 4-5 mesi. In generale, emerge un mercato in fase di consolidamento, con una domanda ancora dinamica ma più selettiva e una crescente polarizzazione tra asset di qualità, che concentrano l’interesse degli investitori e degli utilizzatori, e immobili meno performanti.