INREV. Investimenti istituzionali e offerta abitativa in Europa

Il report – quarto contributo di una serie di studi pubblicati da INREV negli ultimi anni sul ruolo del capitale istituzionale nello sviluppo dell’housing europeo – evidenzia come la crisi abitativa non sia causata dalla mancanza di capitali o dalle capacità costruttive dell’industria, ma soprattutto a un problema di allineamento tra politiche pubbliche e investimenti privati. Gli investitori istituzionali dispongono già di ingenti risorse e hanno investito circa 573 miliardi di euro nel residenziale europeo, in gran parte destinati a soluzioni abitative per la fascia di reddito medio, ma l’incertezza normativa, i frequenti cambiamenti regolatori e la frammentazione dei sistemi di pianificazione riducono la possibilità di impiegare questo capitale su larga scala. L’analisi sottolinea quindi la necessità di rafforzare il dialogo tra istituzioni pubbliche, investitori e operatori del settore per creare condizioni più stabili e favorire lo sviluppo di alloggi accessibili e sostenibili.

Secondo il report, l’interesse degli investitori per il settore living è sostenuto da trend strutturali di lungo periodo, come la crescita demografica urbana e la domanda di abitazioni in affitto. Gli investimenti istituzionali si concentrano soprattutto su abitazioni destinate al secondo e terzo quintile di reddito, con livelli di affitto considerati sostenibili quando non superano circa il 30% del reddito netto delle famiglie. Tuttavia, la redditività di queste strategie – generalmente caratterizzate da ritorni moderati ma stabili, nell’ordine del 7-11% per strategie develop-to-hold lungo l’intero ciclo di sviluppo – dipende fortemente dalla prevedibilità del quadro normativo. In presenza di cambiamenti regolatori o politiche restrittive, il capitale tende a spostarsi verso altri segmenti immobiliari o asset class finanziarie meno rischiose.

Il documento sottolinea come politiche pubbliche ben progettate possano mobilitare rapidamente capitale privato, mentre regolazioni incoerenti o eccessivamente restrittive rischiano di ridurre l’offerta abitativa. Esempi positivi emergono in città come Madrid o Helsinki, dove la disponibilità di terreni pubblici, procedure urbanistiche più chiare e sistemi di regolazione degli affitti legati all’inflazione favoriscono l’investimento istituzionale. Al contrario, sistemi più rigidi adottati in alcune grandi città europee possono limitare la redditività e scoraggiare nuovi progetti. Per affrontare la crisi abitativa europea su larga scala, viene auspicata la costruzione di partnership stabili tra settore pubblico e capitale istituzionale, garantendo politiche prevedibili, accesso al suolo e regole sugli affitti che concilino accessibilità per gli inquilini e sostenibilità economica degli investimenti.