Hines. Il global investment outlook 2026

Secondo il rapporto previsionale di Hines, l’economia globale all’inizio del 2026 mostra andamenti differenziati tra le principali regioni: l’Asia continua a rappresentare il principale motore di crescita e, secondo il consenso degli analisti, dovrebbe registrare nei prossimi cinque anni tassi di espansione superiori rispetto a Europa e Stati Uniti, sostenuta anche dalle revisioni al rialzo delle previsioni del Fondo Monetario Internazionale per il prossimo biennio. L’Europa presenta invece una crescita economica più moderata ma stabile, in linea o leggermente superiore alle medie di lungo periodo, sostenuta soprattutto da politiche fiscali espansive legate all’aumento della spesa per difesa e infrastrutture. Solo in Germania gli investimenti pubblici finanziati tramite debito potrebbero superare i 1.000 miliardi di euro nei prossimi cinque anni. Negli Stati Uniti l’economia rimane resiliente ma emergono segnali di rallentamento nel mercato del lavoro, mentre l’inflazione più persistente rende il ciclo di riduzione dei tassi più graduale rispetto a quello europeo.

Nel mercato immobiliare, Europa e Asia sembrano aver già superato il punto più basso del ciclo nel 2025, mentre negli Stati Uniti la ripresa appare più recente e ancora in fase iniziale. In Europa i volumi di investimento hanno temporaneamente rallentato, ma il calo degli swap rate e degli spread creditizi potrebbe riattivare i flussi di capitale, rendendo i rendimenti immobiliari nuovamente competitivi; inoltre, un potenziale ulteriore indebolimento del dollaro rispetto all’euro potrebbe aumentare l’attrattività degli investimenti europei per capitali internazionali. In Asia il sentiment degli investitori rimane generalmente positivo, con volumi di transazioni stabili e una ripresa più solida nei mercati sviluppati rispetto a Cina e India, mentre negli Stati Uniti il recupero dei volumi di investimento è stato ritardato dalle incertezze politiche e monetarie.

Dal punto di vista delle asset class, il mercato europeo beneficia soprattutto di forti vincoli dal lato dell’offerta. Nel comparto uffici, ad esempio, l’avvio di nuovi progetti è crollato di oltre l’80% rispetto al picco del 2021, in particolare nei centri urbani dove la scarsità di aree edificabili e le difficoltà autorizzative limitano ulteriormente lo sviluppo, sostenendo i valori dei canoni degli immobili di qualità. Dinamiche analoghe si osservano nella logistica e nel residenziale: gli avvii di nuovi sviluppi logistici sono diminuiti del 68% e la carenza di offerta di nuove abitazioni continua a sostenere la crescita degli affitti. Le previsioni di Hines indicano per l’Europa una crescita media dei prezzi nei prossimi cinque anni pari al 7,5% annuo nel retail, al 5,5% negli uffici e al 4,1% nel residenziale.

Nel complesso, mentre l’Asia rimane il principale driver della crescita globale e gli Stati Uniti attraversano una fase di recupero più graduale, l’Europa appare sostenuta da fondamentali immobiliari solidi e da una marcata scarsità di offerta, elementi che potrebbero favorire una fase di crescita dei valori nei prossimi anni.