AEW. L’intelligenza artificiale e il cambio d’uso degli edifici guidano la trasformazione del settore uffici in Europa
Il report di AEW illustra la graduale ripresa del mercato uffici in Europa, sostenuta dalla riduzione della nuova offerta e da un forte incremento delle conversioni di edifici obsoleti verso altri usi.
L’intelligenza artificiale generativa è vista come un driver positivo per la domanda di spazi, favorendo la creazione di nuovi posti di lavoro ad alta specializzazione. I ruoli legati all’AI passeranno dallo 0,3% al 3,2% degli occupati entro il 2040, pari a circa 1,2 milioni di nuovi impieghi, beneficiando in particolare città come Londra, Parigi e Francoforte. L’occupancy crescerà però a un ritmo più lento (0,7% annuo tra il 2025 e il 2029, contro l’1,6% del quinquennio precedente) e lo spazio per occupato è già sceso da 25 a 18 mq dal 2005, segnalando un adattamento strutturale alla flessibilità.
Le riconversioni rappresentano una tendenza chiave in Europa: nei primi quattro mesi del 2025 hanno superato il 30% delle transazioni per superficie, rispetto al 17% del 2024 e all’8% del periodo post-crisi finanziaria. Spinte da svalutazioni, difficoltà nei rifinanziamenti e normative divenute più flessibili, le conversioni verso usi alternativi (residenziale, studentati, hotel, logistica, self-storage) consentono di far mantenere valore all’immobile, di accedere alla liquidità e si pongono come alternativa più sostenibile alla demolizione. Francoforte e Milano hanno mostrato la crescita più marcata nelle conversioni tra il 2008–2019 e il 2020–2024, mentre Londra e Monaco hanno registrato variazioni contenute.
Tra il 2020 e il 2024, i canoni prime nei principali mercati europei sono cresciuti del 5% annuo, contro il +3,8% dei canoni medi, segnalando una crescente polarizzazione che dovrebbe proseguire fino al 2029. Emergono però segnali di ripresa anche fuori dai CBD. Restano elevati gli incentivi sui contratti, che continuano a comprimere la crescita effettiva dei canoni.
Nel 2024 gli investimenti nel settore uffici hanno raggiunto €43 miliardi (+1% sul 2023), ma restano inferiori del 53% rispetto alla media quindicennale. Nel Q1 2025 si attestano a €8 miliardi (-10% a/a), con una quota sul totale al minimo storico del 21%. Le grandi operazioni core confermano la concentrazione della domanda, mentre oltre il 40% dei fund manager prevede un aumento dei valori nei prossimi 12 mesi.
I rendimenti prime nei CBD dovrebbero toccare un massimo del 4,7% nel 2025, per poi ridursi di 20 pb entro il 2029. Nei mercati non-CBD, la compressione attesa è di 30 pb, riducendo l’attuale differenziale record di 145 pb. Il tasso di vacancy, oggi al 9% (vs. 5,7% nel 2019), dovrebbe raggiungere un picco nel primo semestre 2025 e calare al 7,6% entro il 2029. I CBD restano più resilienti (5,6% contro il 10,6% delle aree periferiche).
I canoni prime dovrebbero crescere del 2,8% annuo fino al 2029, con i CBD leggermente in vantaggio (+3,5% contro +3,3%). I rendimenti totali attesi si attestano al 9,4% annuo, con punte fino al 12,7% nella City di Londra.
La sostenibilità è sempre più centrale: oltre il 70% dei finanziatori esclude asset privi di requisiti ESG o di un piano di riconversione. Il 57% applica condizioni migliori a chi raggiunge obiettivi ambientali o sociali. I meccanismi premiali sono prevalenti, ma le penalizzazioni – se presenti – risultano più incisive, perché legate a monitoraggi regolari.
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