AEW. Le tendenze del mercato residenziale europeo

Nel suo ultimo report, AEW analizza l’evoluzione del mercato residenziale europeo, con un focus sul ritorno dell’attenzione sui rendimenti e alla crescita dei canoni di locazione.

Nonostante la progressiva discesa dei tassi di interesse sui mutui— scesi nell’Eurozona fino al 3,35% a fine 2024, in calo di 62 punti base rispetto all’anno precedente — l’accesso alla proprietà rimane limitato, soprattutto nel Regno Unito, dove i tassi fissi a 5 anni sono ancora superiori al 4,4% e le condizioni di credito restano rigide. Questo contesto ha rafforzato la domanda di locazione, mentre l’offerta di nuove abitazioni continua a non soddisfare gli obiettivi dichiarati dai governi: in Germania, ad esempio, le nuove unità completate nel 2025 dovrebbero fermarsi a 230.000, ben al di sotto del target di 400.000, e nei Paesi Bassi le nuove costruzioni previste per il 2024 si attestano a 69.000 contro un obiettivo annuale di 100.000. Inoltre, la disponibilità di alloggi in locazione privata si sta riducendo in vari mercati a causa di regolamentazioni più stringenti per gli investitori privati e della crescente diffusione degli affitti brevi.

I rendimenti attesi per il periodo 2025-2029 nel comparto residenziale prime si attestano al 7,7% annuo in media a livello europeo, trainati soprattutto dal reddito da locazione (+4,0% annuo) e dalla crescita dei canoni (+3,1%), mentre il contributo della compressione dei rendimenti resta limitato, seppur in ripresa nell’ultimo anno. I mercati che verosimilmente offriranno i ritorni più elevati sono Londra (10,9%), Amsterdam (8,6%) e Madrid (8,1%), grazie a un’ulteriore compressione dei rendimenti prime attesa nei prossimi anni. A livello settoriale, il residenziale ha ormai raggiunto il 21% del volume totale di investimenti immobiliari europei nel 2024, in netto aumento rispetto all’8% del 2008. In alcuni mercati, come i Paesi Bassi, la Germania e la Svezia, questa quota supera il 30%, mentre in Italia è ancora ferma al 5%, anche se in crescita.

Per quanto riguarda il nostro Paese, viene evidenziata una crescita contenuta ma comunque positiva: a Milano, in particolare, la crescita dei canoni prime per il periodo 2025-2029 è stimata poco sotto il 2% annuo, in rallentamento rispetto al quasi 5% medio del periodo 2020-2024. L’Italia, insieme a Francia e Regno Unito, ha registrato uno degli aumenti più marcati nella quota di investimenti residenziali sul totale, anche se partiva da una base storicamente molto bassa. Un fattore che riflette comunque un progressivo allineamento alle dinamiche europee, con un interesse crescente per il residenziale anche da parte di investitori istituzionali.

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