AEW. Il mercato del debito immobiliare europeo nel 2025 e i nuovi equilibri di mercato

Secondo l’analisi di AEW, nel 2025 il mercato europeo del debito immobiliare commerciale ha iniziato a uscire dalla fase di stress degli ultimi anni, con un aumento dei volumi di finanziamento, condizioni di credito più favorevoli e un clima di fiducia più stabile tra investitori e finanziatori. La fase più critica del ciclo sembra ormai superata, anche se il rischio resta elevato per gli asset meno prime e per i mercati con prospettive di rivalutazione più deboli.

I volumi di finanziamento legati alle acquisizioni hanno raggiunto circa 98 miliardi di euro, in aumento del 26% rispetto al minimo del 2023. Il loan-to-value medio (LTV) per i nuovi prestiti è risalito al 50%. Allo stesso tempo, i costi di finanziamento complessivi si sono ridotti al 3,8% nell’Eurozona (dal 4,5% dell’anno precedente), grazie al calo dei tassi swap a cinque anni al 2,2% e alla contrazione dei margini sui prestiti a 160 punti base. Questa dinamica ha riportato il costo del debito al di sotto dei rendimenti prime, pari in media al 5,2%, rendendo di nuovo conveniente l’uso della leva finanziaria per aumentare la redditività degli investimenti.

Le banche, pur rimanendo attori centrali, stanno gradualmente perdendo terreno a favore dei debt fund, che a metà 2025 gestivano circa 110 miliardi di euro di prestiti immobiliari commerciali. L’incremento della leva e l’allentamento dei covenant riflettono una maggiore propensione al rischio e l’aspettativa di stabilità macroeconomica: gli LTV effettivi sono saliti fino al 55% e i margini si sono ridotti, in particolare per i prestiti garantiti da immobili terziari, con una contrazione superiore ai 35 punti base nell’ultimo anno.

Parallelamente, si è diffuso l’utilizzo di strutture di back leverage — ovvero debito su debito — come strumento per colmare il debt funding gap (DFG), stimato in 74 miliardi di euro per il triennio 2026-2028. Si tratta di un valore in calo del 18% rispetto al 2023, che segnala un miglioramento nella capacità dei mutuatari di rifinanziare i propri prestiti, grazie a condizioni di credito più favorevoli e alla crescente presenza di operatori non bancari. Le tensioni, tuttavia, restano concentrate in alcuni segmenti: il terziario pesa per il 41% del DFG, seguito dal retail con il 21% e dal residenziale con il 19%.

Anche le differenze geografiche risultano marcate: in Francia il DFG è in aumento e rappresenta il 20% dei volumi originari, in Germania si attesta al 16% e in Italia al 10%, al di sotto della media europea del 12%. Nel Regno Unito, infine, il divario è ancora più contenuto (6%), grazie a un sistema bancario più selettivo ma anche più rapido nei rifinanziamenti.

Le perdite attese sui prestiti immobiliari europei mostrano un calo significativo: la probabilità di default è stimata al 5,8% e le perdite associate all’1,6%, livelli nettamente più bassi rispetto a quelli osservati nei CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities, cioè titoli garantiti da mutui commerciali) dopo la crisi finanziaria globale. Tra i diversi segmenti, i prestiti garantiti da immobili retail restano i più vulnerabili, con perdite intorno al 5%, mentre per gli uffici la media è dell’1,9% e per le altre asset class si scende sotto l’1%. In Italia, dove il DFG e le perdite sono inferiori alla media europea, il quadro risulta più equilibrato: condizioni di credito più favorevoli e un mercato meno esposto alle forti svalutazioni registrate in Francia e Germania contribuiscono a rafforzare la stabilità complessiva.

Leggi il report: https://www.aew.com/site-assets/images/OCT-2025-Research-Report-Debt-002.pdf