Osservatorio fiscalità immobiliare Rassegna 1° trimestre 2026

2. Prassi

• Regime fiscale del differenziale da cessione di bonus edilizi, ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo e ai fini IRAP – Risposta Agenzia delle Entrate n. 6/2026 del 16 gennaio 2026

Con la risposta in commento, l’Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni circa il trattamento fiscale applicabile al differenziale positivo percepito da un’associazione professionale in relazione all’acquisto di crediti d’imposta relativi ai bonus edilizi a un prezzo inferiore al valore nominale. In particolare, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che, per i crediti acquistati nel 2024 e nel 2025, ovvero in seguito all’introduzione del principio di onnicomprensività nel reddito di lavoro autonomo, il valore nominale del credito utilizzato in compensazione e il relativo costo di acquisto concorrono alla determinazione del reddito di lavoro autonomo, rilevando altresì ai fini IRAP, in applicazione del principio di onnicomprensività introdotto dal D.lgs. n. 192/2024. Diversamente, per i crediti acquistati fino al 31 dicembre 2023, in assenza del principio di onnicomprensività, resta fermo il regime previgente. Pertanto, il differenziale positivo non assume rilevanza reddituale, neppure se il credito è utilizzato in compensazione in periodi d’imposta successivi, in quanto la nuova disciplina non opera retroattivamente.

• Sismabonus acquisti per rogiti stipulati nel 2025: esclusi sconto in fattura e cessione del credito; ammessa la misura maggiorata del 50% per abitazione principale; precluso il sismabonus ordinario per le unità residue – Risposta Agenzia delle Entrate n. 30/2026 del 10 febbraio 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in relazione all’acquisto di unità immobiliari risultanti da un intervento unitario di demolizione e ricostruzione che comporti la riduzione di almeno due classi di rischio sismico, i rogiti stipulati a decorrere dall’anno 2025 non consentono più di beneficiare del sismabonus acquisti nelle forme alternative dello sconto in fattura e della cessione del credito. Ciò in quanto, per le agevolazioni diverse dal Superbonus, tali opzioni sono ammesse solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. Resta tuttavia possibile fruire della detrazione nella misura maggiorata del 50%, prevista per il 2025, a condizione che l’unità immobiliare oggetto di acquisizione sia adibita ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione della detrazione; a tal fine, non è sufficiente la sola dichiarazione resa nell’atto di compravendita. L’Agenzia esclude inoltre la possibilità per l’impresa di avvalersi del sismabonus ordinario in relazione alle unità rimaste invendute, rilevando l’unitarietà dell’intervento antisismico e l’alternatività tra sismabonus ordinario e sismabonus acquisti, già fruito dagli acquirenti delle altre unità del medesimo complesso. La risposta è particolarmente rilevante per la presente rassegna, poiché affronta in modo diretto il coordinamento tra bonus edilizi e compravendite immobiliari, chiarendo limiti temporali, condizioni soggettive e divieto di duplicazione del beneficio nell’ambito di operazioni di sviluppo e rivendita immobiliare.

• Sismabonus acquisti: la detrazione spetta in relazione alle spese effettivamente sostenute; sconto in fattura inefficace se esercitato per importi non corrispondenti ai pagamenti effettuati – Risposta Agenzia delle Entrate n. 31/2026 dell’11 febbraio 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il sismabonus acquisti di cui all’art. 16, comma 1-septies, del D.L. n. 63/2013 spetta agli acquirenti delle unità immobiliari nell’anno in cui la spesa è effettivamente sostenuta, e dunque, per le persone fisiche, secondo il criterio di cassa, indipendentemente dalla data di stipula del rogito, che rileva solo ai fini del rispetto del termine di vigenza dell’agevolazione. Ne consegue che, qualora il prezzo di acquisto sia stato versato solo in parte nel 2024 e per la parte residua nel 2025, la detrazione compete pro quota nei rispettivi anni, con applicazione delle percentuali e delle condizioni vigenti ratione temporis. L’Agenzia ha inoltre precisato che, per le agevolazioni edilizie diverse dal Superbonus, le opzioni alternative dello sconto in fattura e della cessione del credito restano esercitabili solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024; pertanto, ove lo sconto sia stato indicato in fattura per un importo non coerente con quanto effettivamente pagato nell’anno, l’opzione non si perfeziona validamente e non sorge, in capo all’impresa cedente, il corrispondente credito d’imposta. La risposta commenta, in un contesto di compravendite immobiliari agevolate, il rapporto tra momento del rogito, sostenimento effettivo della spesa e validità delle opzioni alternative alla detrazione.

• Credito d’imposta ZES Unica e leasing in costruendo: ammissibile l’investimento immobiliare, ma la rilevanza fiscale decorre dalla consegna del bene – Risposta Agenzia delle Entrate n. 32/2026 dell’11 febbraio 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini del credito d’imposta per gli investimenti nella ZES Unica, può rientrare tra gli investimenti agevolabili anche la realizzazione di un immobile strumentale mediante leasing in costruendo, in applicazione del principio di tendenziale equivalenza tra acquisizione in proprietà e acquisizione tramite locazione finanziaria. La risposta conferma, dunque, che anche per la componente immobiliare dell’investimento può essere utilizzata la locazione finanziaria in costruendo, ferma restando la verifica di tutte le ulteriori condizioni previste dalla disciplina nazionale e unionale. Sotto il profilo temporale, l’Agenzia precisa inoltre che, ai fini dell’individuazione del momento di effettuazione dell’investimento, occorre fare riferimento ai criteri di cui all’art. 109 del TUIR: in particolare, gli oneri derivanti dai canoni di pre-locazione assumono rilevanza fiscale solo a partire dalla consegna del bene immobile, momento dal quale l’investimento può considerarsi effettuato ai fini dell’agevolazione. La risposta presenta interesse anche in chiave immobiliare, poiché chiarisce l’ammissibilità e il trattamento temporale di operazioni di sviluppo immobiliare strumentale finanziate mediante leasing nell’ambito degli incentivi ZES.

• Cedolare secca per immobili commerciali C/1: non ammessa in sede di ulteriore proroga nel 2025 se il contratto originario non è stato stipulato nel 2019 – Risposta Agenzia delle Entrate n. 34/2026 dell’11 febbraio 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il regime transitorio della cedolare secca previsto dall’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 per le locazioni di immobili commerciali di categoria C/1 può continuare a trovare applicazione, in sede di proroga, soltanto con riferimento ai contratti stipulati ex novo nel 2019. Non è invece consentito esercitare validamente l’opzione in occasione dell’ulteriore proroga intervenuta nel 2025 per un contratto originariamente stipulato in data anteriore, ancorché prorogato nel 2019 con accesso al regime agevolato. L’Agenzia precisa infatti che l’assimilazione, operata in via interpretativa, tra contratti stipulati nel 2019 e contratti prorogati nel medesimo anno a seguito di scadenza naturale era limitata al solo periodo di vigenza della disciplina transitoria, al fine di evitare disparità di trattamento in quell’anno; esauriti gli effetti temporali della norma agevolativa, tale equiparazione non può più operare. La risposta appare comunque rilevante per la rassegna, pur riguardando un regime applicabile alle persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, in quanto incide direttamente sulla fiscalità delle locazioni commerciali e sull’esclusione dell’imposta di registro e di bollo nei contratti interessati.

• Costituzione del diritto di superficie e contestuale cessione della nuda proprietà: nessuna plusvalenza imponibile se il disponente si spoglia integralmente del bene detenuto da oltre cinque anni – Risposta Agenzia delle Entrate n. 51/2026 del 25 febbraio 2026

Con la risposta in commento, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale applicabile alla costituzione di un diritto di superficie su fondi agricoli non edificabili con contestuale cessione della nuda proprietà a soggetti diversi, alla luce dell’art. 67 del TUIR, così come interpretato autenticamente dall’art. 1, comma 1-bis, del D.L. n. 84/2025. In particolare, è stato precisato che il corrispettivo derivante dalla costituzione di diritti reali di godimento su immobili integra reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR quando il disponente mantiene un diritto reale sul bene; viceversa, integra una plusvalenza ai sensi delle lettere b) e b-bis) quando il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale. Con specifico riguardo ai fondi agricoli non edificabili, tale plusvalenza è imponibile solo se il bene è posseduto da non più di cinque anni. Nel caso esaminato, l’Agenzia afferma che, qualora dalla complessiva operazione non residui alcun diritto reale in capo al disponente, non si realizza alcuna plusvalenza imponibile, trattandosi di terreni detenuti da oltre cinque anni. La risposta chiarisce il regime fiscale di operazioni di segmentazione dei diritti reali su terreni nell’ambito di pianificazioni familiari o di passaggio generazionale.

• Fusioni di comparti tra SICAV lussemburghesi – irrilevanza fiscale in capo all’investitore residente – Risposta Agenzia delle Entrate n. 56/2026 del 25 febbraio 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la fusione tra comparti di SICAV estere detenuti da un investitore residente non integra, in via generale, un evento fiscalmente rilevante ai sensi dell’art. 10-ter della legge n. 77/1983, qualora l’operazione avvenga senza liquidazione o rimborso delle quote, senza trasferimento a soggetti diversi e senza attribuzione di conguagli, ma esclusivamente mediante trasferimento al NAV e sostituzione delle quote detenute con quelle del comparto risultante dalla fusione. In tale ipotesi, la fusione è fiscalmente neutrale per l’investitore, e l’eventuale imposizione interverrà al successivo rimborso o alla successiva cessione delle quote del comparto incorporante secondo le ordinarie regole applicabili ai proventi degli OICR esteri.

• Cessione di ramo d’azienda con immobile destinato a housing universitario: esenzione da imposta di registro e di bollo limitata alla quota di corrispettivo riferibile all’immobile agevolato – Risposta Agenzia delle Entrate n. 60/2026 del 2 marzo 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo prevista dall’art. 1-bis, comma 10, della legge n. 338/2000 può trovare applicazione anche nell’ipotesi di cessione di ramo d’azienda che ricomprenda un immobile destinato a housing universitario, purché tale immobile sia oggetto di una proposta ammessa al finanziamento ai sensi del D.M. MUR n. 481/2024. L’agevolazione, tuttavia, non si estende automaticamente all’intero compendio aziendale ceduto, ma opera esclusivamente con riferimento alla quota parte di corrispettivo imputabile all’immobile destinato a residenza universitaria, da individuarsi sulla base della ripartizione analitica indicata nell’atto. Per i restanti beni compresi nel ramo d’azienda – quali attrezzature, arredi, avviamento e altri asset – resta applicabile il regime ordinario, secondo le aliquote proprie previste per ciascuna tipologia di bene. In un’operazione tipicamente immobiliare e gestoria, la risposta precisa che la fruizione del beneficio fiscale richiede una puntuale separazione del prezzo nell’atto di cessione, in coerenza con l’art. 23 TUR e con il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative.

• Cessione di bene condominiale in edificio interessato da Superbonus: le esimenti dalla plusvalenza vanno verificate in capo a ciascun condomino e il costo fiscale può essere determinato mediante perizia – Risposta Agenzia delle Entrate n. 93/2026 del 26 marzo 2026

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di cessione a titolo oneroso di un bene di proprietà condominiale – quale l’alloggio del portiere – inserito in un edificio sul quale siano stati eseguiti interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del decreto Rilancio, la verifica in merito alla sussistenza delle cause di esclusione dalla plusvalenza imponibile, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, deve essere effettuata con riguardo alla posizione soggettiva di ciascun condomino, in relazione all’unità immobiliare di cui è titolare nel condominio. Ciò in quanto la titolarità pro quota del bene comune, parametrata ai millesimi, costituisce un elemento accessorio rispetto alla proprietà dell’unità principale, sicché al bene accessorio si applica il medesimo regime fiscale del bene principale. Pertanto, ove per il singolo condomino ricorra una delle esimenti previste dalla norma – ad esempio acquisto per successione oppure destinazione dell’unità ad abitazione principale per il periodo richiesto – la cessione del bene condominiale non genera redditi diversi imponibili in capo a tale soggetto; diversamente, la plusvalenza concorre al reddito in proporzione ai millesimi di proprietà. Quanto alla sua determinazione, l’Agenzia precisa che, ove non sia possibile individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, i singoli condomini possono fare riferimento al valore risultante da apposita perizia giurata, fermo restando il regime speciale previsto dall’art. 68 del TUIR per i costi inerenti in presenza di interventi Superbonus e di opzione per sconto in fattura o cessione del credito.

3. Dottrina

• Bonus Edilizi e Agevolazioni

Agevolazioni per la rigenerazione urbana ex art. 7 del Decreto Crescita: confermata l’esclusione di fondi immobiliari e SICAF – Nota a Cass., sez. trib., sent. 15 ottobre 2025, n. 26928, di M. Del Vaglio e F. Burigana, in GT – Rivista di Giurisprudenza Tributaria, 2026, n. 1, p. 31

Nel commentare la sentenza della Cassazione n. 26928/2025, gli Autori evidenziano come la Suprema Corte abbia confermato un’interpretazione restrittiva dell’art. 7 del D.L. n. 34/2019, escludendo fondi immobiliari e SICAF dall’agevolazione consistente nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Secondo la Corte, infatti, la nozione di “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” deve essere intesa in senso stretto e non può estendersi a soggetti il cui oggetto esclusivo sia l’investimento collettivo del risparmio, ancorché essi operino in modo significativo nel mercato immobiliare. Gli Autori muovono rilievi critici a tale impostazione, osservando che essa non appare coerente con altri settori della fiscalità immobiliare, nei quali i FIA sono frequentemente assimilati, sul piano funzionale, alle società immobiliari, specie ai fini IVA. La nota sottolinea, pertanto, come l’esclusione di tali operatori dalle misure agevolative rischi di comprimere l’efficacia degli strumenti fiscali destinati alla rigenerazione urbana, sottraendo il beneficio proprio a soggetti che, nella prassi, rivestono un ruolo centrale nelle operazioni di riqualificazione e valorizzazione del patrimonio edilizio.

Cessione di immobili pervenuti per donazione e interessati da Superbonus: persistono incertezze applicative e possibili effetti distorsivi – Nota a Ris. Agenzia delle Entrate n. 62/2025, di D. Liburdi e M. Sironi, in il fisco, 2026, n. 1, p. 21

Nel commentare la risoluzione n. 62/2025, gli Autori esaminano l’applicazione della nuova disciplina delle plusvalenze su immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus, introdotta dalla legge di bilancio 2024, con specifico riguardo al caso della cessione di un immobile pervenuto al cedente per donazione. La nota evidenzia come l’Agenzia delle Entrate abbia adottato un’impostazione particolarmente rigorosa, affermando che, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR, le vicende anteriori alla donazione restano irrilevanti, con la conseguenza che non può assumere rilievo, quale causa di esclusione, il fatto che il donante avesse a sua volta acquisito l’immobile per successione. Gli Autori segnalano, tuttavia, che resta aperto il dubbio interpretativo relativo all’ipotesi in cui gli interventi agevolati siano stati eseguiti non dal donatario-cedente, bensì dal donante, entro l’arco temporale rilevante previsto dalla norma. La nota richiama inoltre ulteriori criticità di ordine operativo, osservando come il meccanismo di determinazione della plusvalenza possa condurre, in concreto, all’emersione di una base imponibile e di una conseguente imposta superiore all’ammontare dell’agevolazione effettivamente fruita, con possibili effetti distorsivi rispetto alla ratio della disciplina, volta al recupero del beneficio edilizio in sede di successiva cessione del bene.

Margine del general contractor superbonus: esclusi automatismi nel disconoscimento della detraibilità dei corrispettivi d’appalto – Nota di E. Zanetti e A. Zeni, in Eutekne – Schede di Aggiornamento, n. 4/2026

La nota esamina il trattamento fiscale del c.d. margine del general contractor superbonus, alla luce dei chiarimenti che l’Agenzia delle Entrate ha diramato con nota interna del 20 marzo 2026 alle Direzioni regionali e provinciali, in un contesto nel quale erano emerse contestazioni tese a disconoscere, in tutto o in parte, la detraibilità dei corrispettivi addebitati dalle imprese operanti come general contractor. Gli Autori sottolineano che occorre distinguere tra general contractor “puro”, che svolge una mera attività di coordinamento amministrativo dei fornitori e dei professionisti, e general contractor “appaltatore”, che assume invece nei confronti del committente l’obbligo di realizzare le opere in appalto, anche quando ne affidi l’esecuzione, in tutto o in parte, mediante subappalto. Solo nel primo caso i corrispettivi riferibili al mero coordinamento e alla gestione dello sconto in fattura restano estranei alle spese detraibili; nel secondo, invece, il ricorso al subappalto non muta la natura del rapporto né consente di riqualificare automaticamente il margine d’impresa come compenso per attività di mero coordinamento. La nota evidenzia, inoltre, come la presa di posizione dell’Agenzia escluda espressamente ogni automatismo accertativo, richiedendo, per eventuali contestazioni, una motivazione specifica e un adeguato supporto probatorio idoneo a dimostrare che una parte del corrispettivo fatturato non remuneri l’attività d’appalto, bensì un distinto servizio amministrativo non agevolabile. Il contributo riveste particolare rilievo nella prassi applicativa del Superbonus, poiché delimita in modo più netto l’ambito delle spese effettivamente detraibili e riduce il rischio di contestazioni fondate su una lettura meramente formale o organizzativa del modello del general contractor.

Plusvalenze da cessione di immobili agevolati con Superbonus: tra finalità redistributiva del prelievo e dubbi di legittimità costituzionale – Nota di N. Treglia, in Rivista Telematica di Diritto Tributario, 17 febbraio 2026

Nel contributo in esame, l’Autore analizza criticamente il nuovo regime di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus 110%, soffermandosi in particolare sulle ragioni sistematiche e costituzionali della novella introdotta dalla legge di bilancio 2024. La nota evidenzia come la disciplina persegua una chiara finalità redistributiva e perequativa, volta a ricondurre a tassazione l’incremento di valore realizzato in sede di cessione di immobili che hanno beneficiato di un rilevante sostegno pubblico, anche in funzione di tutela degli equilibri della finanza pubblica. Al tempo stesso, l’Autore sottolinea i non trascurabili dubbi di legittimità costituzionale derivanti dal possibile effetto sostanzialmente retroattivo della disposizione, nella misura in cui essa incide su scelte economiche e patrimoniali compiute dal contribuente in un momento in cui tale prelievo non era ancora previsto dall’ordinamento. La tensione, pertanto, si colloca tra l’esigenza di assoggettare a imposizione una manifestazione di capacità contributiva ritenuta meritevole di prelievo e la tutela del legittimo affidamento del contribuente, che l’Autore ritiene recessiva nell’impostazione seguita dal legislatore. La nota si segnala dunque per l’inquadramento sistematico del nuovo prelievo, letto non solo come misura antielusiva o anti-speculativa, ma anche come strumento di riequilibrio del carico fiscale a fronte dell’impatto del Superbonus sui conti pubblici.

• Tributi locali

Fabbricati collabenti e IMU: la mancanza di rendita non consente di riqualificare il bene come area edificabile – Nota di A. Caputo, in Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 4 marzo 2026

L’articolo affronta il tema della qualificazione, ai fini IMU, dei fabbricati collabenti iscritti in categoria catastale F/2, evidenziando come l’assenza di rendita catastale non ne comporti la trasformazione in aree edificabili. La nota richiama il quadro normativo, la prassi ministeriale e i più recenti orientamenti giurisprudenziali, sottolineando che tali beni, pur essendo temporaneamente inidonei a produrre reddito e privi di rendita, conservano comunque la natura di fabbricati, in quanto già edificati e iscritti negli archivi catastali. Ne consegue che l’area su cui insiste il manufatto non può essere autonomamente assoggettata a imposizione come area edificabile, salvo il diverso caso in cui siano in corso interventi di demolizione, ricostruzione o recupero edilizio nei termini previsti dalla disciplina IMU. L’articolo si segnala per il rilievo pratico della questione, ancora oggetto di contrasti nelle prassi comunali, e per l’attenzione posta alle tutele del contribuente rispetto a pretese impositive che finirebbero per introdurre, in via interpretativa, un presupposto d’imposta non previsto dalla legge.

Immobili abusivi acquistati per accessione e tributi locali: rimessa alla Corte costituzionale la legittimità della norma impositiva – Nota di F. Tommaseo, in Diritto e Pratica Tributaria, 2026, n. 1, p. 200

Nel commentare l’ordinanza della Sezione tributaria della Cassazione, l’Autore evidenzia come sia stata rimessa alla Corte costituzionale la questione di legittimità dell’art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 504/1992, nella parte in cui non esclude dalla soggezione all’ICI il proprietario di un terreno sul quale il conduttore abbia realizzato, senza il suo consenso, un fabbricato abusivo, poi acquisito dal proprietario stesso per accessione. La nota sottolinea la peculiarità della fattispecie, nella quale il proprietario aveva reagito immediatamente all’abuso, agendo giudizialmente per la restituzione del fondo, chiedendo l’annullamento in autotutela della sanatoria edilizia rilasciata al conduttore e, una volta riottenuta la disponibilità del bene, procedendo alla demolizione del manufatto. Secondo l’Autore, la questione pone in evidenza una tensione tra il dato formale dell’acquisto per accessione e l’assenza, sul piano sostanziale, di una effettiva capacità contributiva in capo al proprietario, che si è trovato gravato dell’imposta con riferimento a un bene non voluto, non utilizzato e immediatamente contestato. Il contributo si segnala, pertanto, per l’interesse sistematico del tema, che investe il rapporto tra presupposto dei tributi immobiliari, divieto di interpretazione analogica delle norme agevolative e possibile contrasto con i principi costituzionali di eguaglianza e capacità contributiva.

• Locazioni brevi

Locazioni brevi: dal 2026 la presunzione di imprenditorialità scatta oltre due appartamenti – Nota di A. Mauro, in Eutekne.Info Fisco, 8 gennaio 2026

La nota evidenzia che, per effetto della legge di bilancio 2026, si restringe l’ambito applicativo del regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017, mediante l’abbassamento della soglia oltre la quale opera la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. In particolare, a decorrere dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi, con i relativi effetti anche ai fini della cedolare secca, resta applicabile soltanto se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti nel corso del periodo d’imposta; al superamento di tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente fuoriuscita dal regime agevolato. L’articolo segnala inoltre alcuni rilevanti profili applicativi, chiarendo che la soglia va riferita al numero di appartamenti, e non al numero dei contratti, che rilevano anche gli immobili locati tramite intermediari e che restano invece irrilevanti, ai fini della presunzione, gli immobili concessi con contratti di locazione ordinaria. La novità presenta particolare interesse pratico per il settore immobiliare, poiché incide direttamente sulla linea di confine tra gestione privata del patrimonio e attività d’impresa nel comparto delle locazioni di breve durata.

Locazioni brevi: oltre due immobili scatta la presunzione di attività d’impresa, con esclusione della cedolare secca – Nota di A. Caputo, in Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 17 febbraio 2026

L’articolo evidenzia che, per effetto della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), si restringe ulteriormente l’ambito applicativo del regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dal D.L. n. 50/2017, mediante la riduzione da quattro a due del numero di unità immobiliari che possono essere destinate a tale forma di locazione senza far scattare la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Ne consegue che, dal periodo d’imposta 2026, la destinazione alla locazione breve di tre o più immobili comporta la qualificazione dell’attività come impresa, con conseguente necessità di apertura della partita IVA, esclusione del regime della cedolare secca e applicazione delle regole fiscali proprie dell’attività imprenditoriale. La nota richiama altresì i principali riflessi operativi della nuova soglia, tra cui gli adempimenti IVA e previdenziali, nonché la possibile valutazione del regime forfettario, ove ne ricorrano i presupposti. Il contributo risulta di particolare interesse per la rassegna, poiché chiarisce il nuovo punto di equilibrio individuato dal legislatore tra gestione privata del patrimonio immobiliare e attività economica organizzata nel comparto delle locazioni di breve durata.

Locazioni brevi con property manager: rileva la qualificazione del rapporto ai fini dell’imputazione del reddito e della soglia di imprenditorialità – Nota di S. Spina, in Eutekne.Info Fisco, 18 marzo 2026

La nota evidenzia che, nella gestione delle locazioni turistiche tramite property manager, il corretto trattamento fiscale dipende dalla qualificazione del rapporto contrattuale adottato. Nel modello del mandato con rappresentanza, l’agenzia o il gestore opera quale mero intermediario del proprietario, con la conseguenza che il contratto di locazione resta imputato a quest’ultimo, il quale dichiara i relativi redditi fondiari e può, in presenza dei presupposti, accedere alla cedolare secca; in tale schema, tuttavia, le locazioni così concluse rilevano anche ai fini del superamento della soglia prevista per la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Diversamente, nel modello della locazione con successiva sublocazione, il property manager assume in proprio la disponibilità dell’immobile, corrispondendo al proprietario un canone prefissato e gestendo poi direttamente la successiva locazione a terzi. In questo secondo caso, il proprietario dichiara unicamente il canone pattuito con il gestore, mentre, secondo l’orientamento richiamato nell’articolo, la cedolare secca deve ritenersi esclusa in ragione della natura imprenditoriale del conduttore; al contempo, però, l’immobile non rileva, per il proprietario, ai fini del computo della soglia oltre la quale opera la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi. Il contributo si segnala per il rilievo pratico, poiché chiarisce come la diversa struttura negoziale incida non solo sull’imputazione del reddito, ma anche sull’accesso ai regimi agevolati e sulla verifica della natura imprenditoriale dell’attività.

• Persone fisiche

Investimenti immobiliari transfrontalieri delle persone fisiche: profili fiscali in uscita dall’Italia e in entrata verso l’Italia – Nota di A. Crosti e S. Vignoli, in Fiscalità & Commercio Internazionale, 2026, nn. 2 e 3

Nei due contributi, letti unitariamente, gli Autori offrono una ricognizione sistematica dei principali profili fiscali che interessano gli investimenti immobiliari transfrontalieri effettuati da persone fisiche non imprenditrici, esaminando sia l’ipotesi dell’investitore residente in Italia che acquista immobili all’estero, sia quella speculare del soggetto non residente che investe nel mercato immobiliare italiano. La trattazione si sviluppa lungo le diverse fasi dell’investimento – acquisto, gestione, locazione, cessione e passaggio generazionale – confrontando l’intestazione diretta del bene con possibili strutture interposte, societarie italiane o estere, e valorizzando il ruolo delle convenzioni contro le doppie imposizioni, anche in materia successoria. Con riguardo agli investimenti “outbound”, gli Autori sottolineano, tra l’altro, il rilievo dell’IVIE, del monitoraggio fiscale, della tassazione in Italia dei redditi immobiliari esteri e delle possibili criticità legate all’interposizione di veicoli societari; con riguardo agli investimenti “inbound”, evidenziano invece i profili di imposizione indiretta e reddituale in Italia, la rilevanza del valore catastale, il trattamento delle plusvalenze, il ruolo delle società a preponderanza immobiliare e le implicazioni successorie per investitori non residenti. Nel complesso, i due articoli mettono in luce la forte incidenza delle variabili fiscali nella strutturazione dell’investimento immobiliare oltrefrontiera, evidenziando come la soluzione formalmente più semplice non sia sempre la più efficiente, ma come, al tempo stesso, la detenzione diretta del bene continui spesso a rappresentare, soprattutto per investimenti abitativi o di mero godimento, l’opzione più lineare e fiscalmente sostenibile.