EPRA. I cambiamenti di un decennio del mercato immobiliare quotato

In questo approfondimento, EPRA analizza i cambiamenti intercorsi nel mercato immobiliare quotato europeo negli ultimi dieci anni. In questo periodo, infatti, il real estate quotato europeo ha attraversato una fase di forte volatilità, segnata da shock macroeconomici e geopolitici come Brexit, pandemia e conflitti nel mondo, che hanno determinato inflazione elevata e un rapido aumento dei tassi. Tra il 2015 e l’inizio del 2020 il settore aveva registrato un rendimento del 39%, azzerato però dal crollo del 41% nelle prime settimane del COVID-19. Dopo un rapido rimbalzo (+68% nei nove mesi successivi al minimo pandemico), il comparto ha subito una nuova correzione del 45% tra 2022 e 2023 a causa del tightening monetario. Nel complesso, il rendimento totale si è attestato al 27% dal 2015 e al 28% nel periodo post-COVID (2020-2025). Il settore ha mostrato complessivamente una buona resilienza operativa: prima della pandemia i ricavi da locazione crescevano in media del 4,2% annuo e l’EBITDA del 4,4%, mentre dopo il calo del 2020 (-5,3% EBITDA) si è registrato un recupero, con crescita tornata sopra l’inflazione dal 2023.

Le dinamiche si sono differenziate in modo marcato per le diverse asset class. Uffici e retail sono stati i più colpiti dalla pandemia e dai cambiamenti strutturali (smart working ed e-commerce), con una crescente polarizzazione tra asset prime e secondari; per gli uffici il rendimento iniziale netto medio nel post-COVID è stato pari al 5,38%. Il retail ha visto i volumi di investimento scendere da 80 miliardi di euro nel 2015 a 38 miliardi nel 2021, per poi stabilizzarsi con rendimenti più elevati (NIY al 7,92% post-COVID) e una ripresa selettiva su alcuni segmanti. Al contrario, logistica e residenziale hanno mostrato maggiore resilienza: la logistica ha raddoppiato il proprio peso negli investimenti (dal 10% nel 2015 a oltre il 20% nel 2021) e ha continuato ad attrarre capitali (42 miliardi di euro nel 2024), mentre il residenziale ha beneficiato di domanda strutturale e scarsità di offerta, con crescita degli affitti del 5,52% nel 2024. Anche gli asset alternatives (data center, healthcare, student housing) si sono affermati come componenti core, sostenuti da trend come digitalizzazione e demografia, con prospettive di crescita annua del 16,4% fino a rappresentare il 26% dell’indice entro il 2034.

Dal punto di vista finanziario, il real estate ha rafforzato significativamente la propria struttura: il rapporto debito/capitale è rimasto stabile, mentre la quota di debito a tasso fisso è salita all’85% (dal 66% pre-2015) e l’interest coverage ratio è migliorato da 3,6x a 5,3x. Circa il 75% delle società ha mantenuto o migliorato il rating creditizio, e la raccolta di capitali ha raggiunto in media 23,5 miliardi di euro annui, con un picco di oltre 35 miliardi nel 2021 e 29,7 miliardi nel 2025. Nonostante fondamentali solidi, i mercati azionari hanno mostrato un andamento disallineato, con metà degli anni chiusi in negativo. Guardando avanti, EPRA prevede una fase di normalizzazione in un contesto di tassi più elevati rispetto al passato (2-4%), ma più stabili, con il settore ben posizionato per beneficiare di megatrend strutturali come urbanizzazione, transizione energetica e digitalizzazione.