CDP. Accessibilità alla casa, fabbisogno di alloggi per lavoratori e il service housing come soluzione

In questa analisi elaborata da CDP viene evidenziato come l’accessibilità alla casa sia diventata un’emergenza in molti Paesi europei: nel 2023 circa il 9% della popolazione dell’UE ha destinato oltre il 40% del reddito alle spese abitative. Tra il 2019 e il 2023 i prezzi delle abitazioni nell’Unione Europea sono aumentati del 23% e i canoni di locazione dell’8%, mentre i salari reali sono diminuiti del 3%, ampliando il divario tra redditi e costi dell’abitare. In Italia si stimano circa 1,2 milioni di famiglie in condizione di disagio abitativo, in particolare tra persone che vivono in affitto, giovani e lavoratori a basso reddito: quasi il 30% delle famiglie in affitto è in difficoltà, contro meno del 6% di quelle con mutuo; il 12,4% degli under 34 destina oltre il 30% del reddito alla casa, contro il 3,2% degli over 65. L’Italia presenta inoltre una quota di abitazioni in locazione pari al 13,1% (contro circa il 30% in Francia e oltre il 50% in Germania) e solo il 2,4% dello stock è a canone calmierato, rispetto all’8% medio UE, al 14% della Francia e al 34,1% dei Paesi Bassi.

In questo contesto si inserisce il service housing, inteso come offerta di alloggi in locazione a canoni calmierati destinati ai lavoratori in mobilità nelle aree a elevata pressione abitativa e forte domanda di lavoro. Il report costruisce un Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL), su scala 0-100, basato su due fattori: l’incidenza degli affitti sulle retribuzioni (in media pari al 35%, oltre la soglia critica del 30%, e superiore al 40% per i giovani; a Roma e Milano oltre il 60%) e il rapporto tra assunzioni programmate e disoccupati, che misura il fabbisogno di forza lavoro extra-provinciale. Emergono quindici province con fabbisogno elevato, concentrate soprattutto nel Nord e nel Centro Italia, che rappresentano oltre un terzo della domanda nazionale di lavoratori e producono più di un terzo del PIL; cinque province da sole concentrano oltre il 20% delle assunzioni previste. Nessuna provincia del Sud, ad eccezione di Bari, rientra tra quelle a maggiore fabbisogno. Il disallineamento tra domanda e offerta di lavoro è destinato ad accentuarsi anche per effetto del calo demografico e della mobilità dei laureati: tra il 2019 e il 2023 quasi 90 mila laureati italiani sono emigrati, a fronte di circa 77 mila laureati stranieri in ingresso.

Lo sviluppo del service housing in Italia è ancora embrionale e ostacolato da vincoli urbanistici e amministrativi, frammentazione della governance, assenza di un’asset class riconosciuta e carenza di incentivi mirati. CDP sottolinea la necessità di un modello strutturato e scalabile, ispirato anche ad alcune esperienze europee come il programma britannico “Key Worker Living” o il modello francese Action Logement, finanziato attraverso un contributo obbligatorio dello 0,45% della massa salariale delle imprese con oltre 10 dipendenti. Per garantire sostenibilità economico-finanziaria e replicabilità, viene evidenziato il ruolo cruciale di investitori istituzionali con capitali pazienti, attraverso fondi immobiliari, fondi di fondi e partenariati pubblico-privati, nonché il coinvolgimento di enti pubblici e imprese. La definizione di soluzioni abitative ibride, rivolte a diversi target di lavoratori e con orizzonti contrattuali differenziati, può aumentare flessibilità ed efficacia degli interventi, contribuendo a sostenere mobilità, competitività territoriale e crescita economica.