Osservatorio fiscalità immobiliare Rassegna IV trimestre 2025 4.2.2026

1. Normativa

Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025)

1.1  Assegnazione agevolata e trasformazione in società semplice (art. 1 co. 35 – 40)

Viene riproposta la disciplina agevolativa per le seguenti operazioni:

  1. assegnazione e cessione ai soci di beni immobili (con l’eccezione di quelli strumentali per destinazione) e di beni mobili registrati non strumentali;
  2. trasformazione in società semplice di società, di persone o di capitali, che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni.

Se poste in essere entro il 30.9.2026.

I benefici fiscali si sostanziano:

  1. nell’imposizione sostitutiva dell’8% (10,5% se di comodo) sulle plusvalenze realizzate sui beni assegnati ai soci, o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa a seguito della trasformazione;
  2. nell’imposizione sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate a seguito delle operazioni agevolate.

Per la determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% è possibile assumere, in luogo del valore normale degli immobili, il loro valore catastale.

Le società interessate sono tenute a versare le imposte sostitutive dovute:

  1. per il 60% entro il 30.9.2026;
  2. per il rimanente 40% entro il 30.11.2026.

Le aliquote dell’imposta di registro proporzionale sono ridotte alla metà e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

1.2 Estromissione degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale (art. 1 co. 41)

Viene riproposta la disciplina agevolata dell’estromissione degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, con un’imposizione ridotta.

Possono beneficiare delle agevolazioni gli imprenditori che risultano in attività:

  1. sia alla data del 30.9.2025;
  2. sia alla data dell’1.1.2026 (data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione).

L’estromissione agevolata riguarda gli immobili strumentali per natura e gli immobili strumentali per destinazione. Gli immobili oggetto dell’agevolazione:

  1. devono essere posseduti al 30.9.2025 e a tale data presentare il requisito della strumentalità;
  2. devono risultare posseduti anche alla data dell’1.1.2026.

Il regime agevolativo prevede:

  1. l’assoggettamento della plusvalenza derivante dall’estromissione ad un’imposta sostitutiva pari all’8%;
  2. la possibilità di determinare la plusvalenza assumendo, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale.

Ai fini delle agevolazioni in esame l’operazione deve avvenire tra l’1.1.2026 e il 31.5.2026, anche mediante comportamento concludente.

L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta

  1. per il 60% entro il 30.11.2026;
  2. per il rimanente 40% entro il 30.6.2027.

 

1.3  Modifiche alla disciplina delle locazioni brevi (art. 1, co. 17)

A partire dal periodo di imposta 2026, viene dimezzato il numero di appartamenti destinati alla locazione breve compatibili con la disciplina di cui all’art. 4 del DL 50/2017.

Fino al 31.12.2025, la disciplina delle locazioni brevi era applicabile a chi destinasse alla locazione breve non più di 4 appartamenti nel periodo di imposta.

Dal periodo di imposta 2026, la disciplina delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017 è compatibile con la destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti nel periodo di imposta.

1.4  Detrazioni per interventi “edilizi” – Proroga dell’aliquota “maggiorata” (art. 1 co. 22)

Sono prorogate anche per l’anno 2026 le aliquote delle detrazioni spettanti per gli interventi “edilizi”.

Con riguardo alla detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, alla detrazione IRPEF/IRES spettante per gli interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici (c.d. “ecobonus”) e a quella spettante per gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico (c.d. “sisma-bonus”, compreso il c.d. “sismabonus acquisti”), pertanto, l’aliquota “ordinaria” è fissata:

  1. al 36% se le spese sono sostenute dall’1.1.2025 al 31.12.2026;
  2. al 30% se le spese sono sostenute dall’1.1.2027 al 31.12.2027.Per gli interventi citati, l’aliquota “maggiorata” è fissata invece:
  3. al 50% se le spese sono sostenute dall’1.1.2025 al 31.12.2026 dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
  4. al 36% se le spese sono sostenute dall’1.1.2027 al 31.12.2027 dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

 

1.5  Superbonus – Comunicazione ENEA ed al PNCS 2026 (art. 1 co. 8)

Con riguardo agli interventi agevolati con il “superbonus”, viene esteso l’obbligo di comunicazione previsto, ai sensi dell’art. 3 del DL 39/2024 e del DPCM 17.9.2024, nei confronti:

  1. dell’ENEA, per gli interventi superbonus di riqualificazione energetica;
  2. del “Portale nazionale delle classificazioni sismiche” (PNCS), per gli interventi superbonus antisismici.

In particolare, tale obbligo di comunicazione viene esteso alle spese sostenute nel 2026, in riferimento agli interventi di cui all’art. 2 co. 3-ter.1 del DL 11/2023.

1.6  Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare (art. 1 co. 731 e 732)

A seguito alla sentenza delle Sezioni Unite 11.8.2025 n. 23093, si prevede che l’atto di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, a cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ex art. 827 c.c., sia nullo se non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, compresa quella urbanistica, ambientale, sismica.

1.7  Sisma Italia centrale 2016-2017 proroghe (art. 1 co. 580, 583 e 591)

Per gli immobili siti nei Comuni delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria colpiti dagli eventi sismici del 2016 e 2017, viene prevista la proroga delle esenzioni di cui all’art. 48 co. 16 del DL 189/2016 per:

  1. l’IRPEF e l’IRES, relativamente ai redditi dei fabbricati;
  2. l’IMU.

Entrambe le esenzioni riguardano i fabbricati che al contempo risultano:

  1. ubicati nei Comuni colpiti dagli eventi sismici del 24.8.2016, del 26 e 30.10.2016, e del 18.1.2017, di cui rispettivamente agli Allegati 1, 2 e 2-bis del DL 189/2016;
  2. distrutti oppure oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, comunque adottate entro il 31.12.2018, in quanto inagibili totalmente o parzialmente.

In presenza dei predetti requisiti, viene disposto che:

  1. i redditi dei fabbricati non concorrono alla formazione della base imponibile ai fini dell’IRPEF e dell’IRES, fino alla definitiva ricostruzione ed agibilità dei fabbricati medesimi, e comunque fino all’anno d’imposta 2025;
  2. i fabbricati sono esenti dall’IMU fino alla loro definitiva ricostruzione o agibilità, e comunque non oltre il 31.12.2026.

Vengono prorogate per il 2026 le agevolazioni previste per la zona franca urbana (ZFU) relativa al sisma centro Italia del 2016-2017, istituita nei Comuni delle Regioni Lazio, Umbria, Marche e Abruzzo ai sensi dell’art. 46 del DL 50/2017 dell’esenzione dall’IMU per gli immobili siti nella ZFU, posseduti e utilizzati per l’esercizio dell’attività economica.

1.8 Sisma Marche e Umbria 2022-2023 proroghe al 2026 (art. 1 co. 595)

Viene prorogata per l’anno 2026 l’esenzione dall’IMU di cui all’art. 1 co. 560-bis della L. 213/2023, prevista per i fabbricati ad uso abitativo al contempo:

  1. ubicati nei territori delle Regioni Marche ed Umbria colpiti dagli eventi sismici che si sono verificati rispettivamente il 9.11.2022 e il 9.3.2023, per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza di rilievo nazionale;
  2. distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibili totalmente o parzialmente.

In presenza dei suddetti requisiti, per i fabbricati ad uso abitativo spetta l’esenzione dall’IMU:

  1. per l’anno 2026;
  2. oppure fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati, se queste intervengono prima del 31.12.2026.

 

1.9  Esenzione dall’IMU per gli ENC – Svolgimento con modalità non commerciali delle attività assistenziali, sanitarie e didattiche (art. 1 co. 853 – 856)

 

Vengono introdotte alcune norme di interpretazione autentica con riguardo all’esenzione dall’IMU di cui all’art. 1 co. 759 lett. g) della L. 160/2019, riconosciuta a favore degli enti non commerciali che possiedono immobili destinati allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle proprie attività istituzionali. In particolare, le norme di interpretazione autentica riguardano il riscontro delle modalità di svolgimento non commerciali per le attività:

  1. assistenziali e sanitarie;
  2. didattiche.

Con riguardo all’attività assistenziale e sanitaria, sono da considerare effettuate con modalità non commerciali quando le stesse:

  1. se accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali, sono svolte, in ciascun ambito territoriale e secondo la normativa ivi vigente, in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico, e prestano a favore dell’utenza, alle condizioni previste dal diritto dell’Unione europea e nazionale, servizi sanitari e assistenziali gratuiti, salvo eventuali importi di partecipazione alla spesa previsti dall’ordinamento per la copertura del servizio universale;
  2. se non accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le regioni e gli enti locali, sono svolte a titolo gratuito ovvero dietro versamento di corrispettivi di importo simbolico e, comunque, non superiore alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nello stesso ambito territoriale, tenuto anche conto dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio.

In riferimento alle attività assistenziali e sanitarie accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali, viene chiarito, con norma di interpretazione autentica (e perciò dotata di efficacia retroattiva), che, ai fini del riconoscimento dell’esenzione dall’IMU, non rilevano eventuali importi di partecipazione alla spesa da parte dell’utente o dei familiari (come, ad esempio, i ticket sanitari) in quanto tale forma di cofinanziamento risulta necessaria al fine di garantire la copertura del servizio universale.

Sempre con riguardo all’esenzione dall’IMU per gli enti non commerciali che svolgono attività assistenziali e sanitarie, viene altresì precisato che è irrilevante, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, l’inserimento degli immobili utilizzati per dette attività in una specifica categoria catastale.

Ai fini dell’applicazione dell’esenzione dall’IMU a favore degli enti non commerciali, viene altresì precisato, con norma di interpretazione autentica, che l’attività didattica si intende svolta con modalità non commerciali, da parte dell’ente non commerciale possessore dell’immobile, quando il corrispettivo medio percepito per lo svolgimento di tale attività è inferiore al costo medio per studente (CMS) pubblicato annualmente dal Ministero dell’Istruzione e del Merito nonché dal Ministero dell’Università e della Ricerca.

Tuttavia, l’ente non commerciale che svolge un’attività didattica, se ha già versato l’IMU per gli anni precedenti al 2026, non può chiederne il rimborso adducendo i predetti criteri di riscontro dell’esenzione.

1.10  Esenzione IRPEF per i redditi fondiari di CD e IAP proroga 2026 (art. 1 co. 15)

Viene prevista la proroga per l’anno 2026 dell’esenzione dall’IRPEF ex art. 1 co. 44 della L. 232/2016, stabilita per i redditi dominicali e agrari di coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola, limitatamente ad alcuni scaglioni reddituali:

  1. fino a 10.000 euro, sono interamente esenti dall’IRPEF;
  2. oltre 10.000 euro e fino a 15.000 euro, sono esenti per il solo 50%;
  3. oltre 15.000 euro, concorrono interamente alla formazione della base imponibile IRPEF.

1.11 Immobili nelle zone colpite da sisma – Contributo (art. 1 co. 616-618)

Per consentire il completamento della ricostruzione delle unità immobiliari private distrutte o danneggiate dagli eventi sismici che si sono verificati dall’1.4.2009 nei territori dei comuni interessati dai medesimi eventi in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, i Commissari straordinari espressamente incaricati per gli interventi di ricostruzione e gli Uffici speciali per la ricostruzione sono autorizzati a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione, nei limiti delle risorse disponibili.

L’incremento del contributo alla ricostruzione ha il fine di coprire le spese che eccedono il contributo concedibile per la ricostruzione privata per le istanze presentate fino al 31.12.2024, fino a concorrenza del costo degli interventi, che sono rimaste a carico dei beneficiari (committenti) in conseguenza del mancato completamento delle opere interessate dall’esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, di cui all’art. 121 del DL 34/2020 e successive limitazioni ad opera dell’art. 2 del DL 11/2023.

1.12  ETS Contributo riqualificazione energetica e strutturale (art. 1 co. 790)

L’art. 1-ter del DL 29.3.2024 n. 39 prevede un contributo per la riqualificazione energetica e strutturale realizzata dagli enti del Terzo settore iscritti al RUNTS, di cui all’art. 45 del D.lgs. 117/2017, e le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), di cui all’art. 10 del D.lgs. 460/97, iscritte nella relativa Anagrafe, sugli immobili iscritti nel relativo stato patrimoniale direttamente utilizzati per lo svolgimento di attività rientranti nelle finalità statutarie.

1.13  Interventi di rigenerazione urbana – Titolo edilizio conseguito con “condono” (art. 1 co. 23)

Con la modifica dell’art. 5 co. 10 del DL 70/2011, viene esteso l’ambito applicativo degli interventi di rigenerazione o riqualificazione urbana previsti dal precedente co. 9.

In particolare, con riguardo agli interventi di rigenerazione urbana:

  1. resta ferma l’esclusione degli edifici siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta;
  2. continuano inoltre ad essere esclusi gli edifici abusivi, ma si amplia invece la possibilità di effettuare interventi di rigenerazione urbana per gli edifici con titolo edilizio non solo rilasciato ma anche “conseguito” in sanatoria (in assenza di un provvedimento espresso di rilascio), e pure se detto titolo è stato acquisito in forza dei “condoni” di cui alla L. 47/85, alla L. 724/94 e al DL 269/2003.

 

1.14 Proroga per l’approvazione delle tariffe e dei regolamenti per la TARI e la tariffa corrispettiva (art. 1, co. 677)

Viene prorogato dal 30 aprile al 31 luglio il termine entro il quale, per ciascun anno, i Comuni devono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva.

Nel caso in cui il termine per la deliberazione del bilancio di previsione venga prorogato ad una data successiva al 31 luglio dell’anno di riferimento, i predetti atti (piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, nonché tariffe e regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva) vanno approvati entro il termine (prorogato) per la deliberazione del bilancio di previsione.

Decreto Milleproroghe 2025 (DL n. 200/2025)

1.15  Trasferimento in proprietà, a titolo gratuito, dei beni immobili del demanio a Regioni, province, Comuni e Città metropolitane (art. 4 co. 8)

È prorogato al 31.12.2026 il termine entro il quale, ai sensi dell’art. 15-bis del DL13/2023, conv. L. 41/2023, le Regioni, le Province, i Comuni e le Città metropolitane possono chiedere all’Agenzia del Demanio il trasferimento in proprietà, a titolo gratuito, dei beni immobili appartenenti al demanio storico artistico ovvero al patrimonio disponibile dello Stato, in gestione alla suddetta Agenzia, i quali siano interessati:

  1. da progetti di riqualificazione per scopi istituzionali o sociali recanti apposito finanziamento;
  2. ovvero da interventi da candidare al finanziamento, in tutto o in parte, con le risorse previste nell’ambito delle misure di cui al Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) e dal Piano nazionale per gli investimenti complementari (PNC) nonché dal Piano nazionale integrato per l’energia e il clima (PNIEC).

L’istanza dev’essere motivata mediante l’indicazione della destinazione finale del bene e dei tempi stimati per la realizzazione degli interventi.

1.16  Aggiornamenti catastali per strutture ricettive all’aperto (art. 16 co. 3)

Viene prorogato dal 15.12.2025 al 15.12.2026 il termine entro cui gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale, in ragione dei criteri ad hoc introdotti dal citato art. 7-quinquies del DL 113/2024.

2. Giurisprudenza

Giurisprudenza di legittimità

2.1         Trasformazione di terreno agricolo in area edificabile – Irrilevanza della omessa comunicazione al proprietario della sopravvenuta edificabilità – Esclusione dell’obbligo di dichiarazione – Cass. Sez. Trib., sentenza 7.10.2025, n. 26921

La trasformazione di terreno agricolo in area edificabile ai fini dell’ICI e, in senso analogo, dell’IMU, dipende esclusivamente dallo strumento urbanistico generale del Comune. Non assume alcun rilievo, invece, che il Comune abbia omesso di comunicare al proprietario la sopravvenuta edificabilità dell’area come previsto dall’art. 31, comma 20, della Legge n. 289/2009, né ciò può escludere l’applicazione di sanzioni e interessi in sede di recupero dell’imposta.

L’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell’IMU, dall’art. 13, comma 12-ter, D.L. n. 201/2011, art. 13 (e successivamente imposto dall’art. 1, comma 769, legge 27 dicembre 2019, n. 160) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione avvenga in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore. Nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini impositivi siano già̀ noti all’ente impositore è irrilevante la omessa denuncia di variazione IMU.

2.2         SICAF inapplicabilità dell’incentivo ex art. 7 D.L. n. 34/2019 – Cass. Sez. Trib., sentenza 7.10.2025, n. 26928

La SICAF, non qualificandosi come “impresa edilizia”, non può godere dell’incentivo fiscale previsto a favore delle imprese edilizie dall’art. 7 del D.L. n. 34/2019, con versamento delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di € 200,00, ciascuna, invece che nella misura proporzionale complessiva del 2% prevista dall’art. 35, comma 10-ter, del D.L. n. 223/2006.

2.3         La risoluzione per morosità del conduttore del contratto di locazione di immobili commerciali non esclude la tassazione ai fini IRPEF dei canoni non percepiti – Cass. Sez. Trib., ordinanza 14.10.2025, n. 27451

In materia di locazioni ad uso commerciale, i redditi derivanti dal contratto concorrono a formare il reddito complessivo del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione, dovendo il canone essere dichiarato così come risultante dal contratto anche se non percepito. Tale regime si differenzia da quello previsto per le locazioni ad uso abitativo, per le quali l’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, come modificato dall’art. 8, comma 5, della L. n. 431/1998, prevede che i redditi non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Il riferimento al canone di locazione quale parametro per la determinazione del reddito fondiario opera soltanto finché risulta in vita un contratto di locazione. Nei contratti di locazione ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione per inadempimento opera con efficacia ex nunc ai sensi dell’art. 1458, comma 1, c.c., sicché non viene meno l’obbligo di dichiarazione del canone per il periodo precedente alla risoluzione durante il quale il conduttore ha goduto o avrebbe potuto godere della disponibilità dell’immobile locato, non potendo l’effetto della risoluzione estendersi retroattivamente alle prestazioni già eseguite.

2.4         Soggettività passiva ai fini IMU del concessionario di beni demaniali – Cass. Sez. Trib., sentenza 18.10.2025, n. 27810

Ai fini IMU, il concessionario di immobili demaniali compresi in un porto turistico è l’unico soggetto passivo d’imposta, anche qualora abbia ceduto a terzi l’utilizzo temporaneo dei singoli beni. La concessione amministrativa rappresenta il presupposto stesso dell’imposizione e la soggettività passiva resta radicata nella qualità di concessionario fino a eventuale revoca o annullamento del titolo concessorio. Le cessioni dei diritti a terzi, anche se strutturate come diritti di superficie o contratti di utilizzo, non incidono sul rapporto concessorio né trasferiscono l’obbligo tributario.

2.5         Abitazione principale ai fini IMU in caso di più unità immobiliari contigue ma accatastate separatamente – Agevolazione per una sola unità – Cass. Sez. Trib., ordinanza 27.10.2025, n. 28420

L’agevolazione per abitazione principale non può essere estesa all’immobile iscrivibile (ma non ancora iscritto) come unica unità immobiliare, in quanto strutturalmente e funzionalmente unificabile all’abitazione principale (iscritta).

2.6         Soggettività passiva IMU del locatore in caso di risoluzione del contratto di leasing e mancata riconsegna dell’immobile – Cass. Sez. Trib., ordinanza 27.10.2025, n. 28490

In tema di IMU, nel caso di immobile concesso in leasing, soggetto passivo dell’imposta ai sensi dell’art. 9 del D.lgs. n. 23/2011 è l’utilizzatore, al quale sono attribuiti dal contratto i benefici, gli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario del bene. Se il rapporto di locazione finanziaria non risulta da dati catastali conosciuti o conoscibili dall’ente impositore, l’utilizzatore è obbligato alla presentazione della dichiarazione ai fini dell’IMU, la cui inosservanza comporta l’applicazione delle relative sanzioni. Tale obbligo dichiarativo permane anche dopo la soppressione generalizzata dell’obbligo di dichiarazione ICI operata dall’art. 37, comma 53, del D.L. n. 223/2006, poiché il subentro dell’utilizzatore quale soggetto passivo costituisce elemento rilevante ai fini dell’imposta che dipende da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche del modello unico informatico.

2.7         Autonoma soggezione all’imposta di registro della risoluzione per mutuo dissenso di un atto di compravendita immobiliare – Cass. Sez. Trib., ordinanza 31.10.2025, n. 28846

In tema di imposta di registro, la risoluzione di un precedente contratto per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni immobili integra un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale. Tale fattispecie, in quanto espressione di autonoma capacità contributiva, va tassata in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell’imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione.

Tuttavia, qualora l’atto di trasferimento immobiliare derivante dal mutuo dissenso sia soggetto ad IVA, trova applicazione il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro di cui all’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986, con conseguente applicabilità della sola imposta di registro in misura fissa.

2.8         Condizioni per l’esistenza del vincolo di pertinenzialità tra fabbricato principale e terreno agricolo ai fini dell’imposta di registro – Cass. Sez. Trib., ordinanza 3.11.2025, n. 29065

In tema di imposta di registro, ai fini della qualificazione di un terreno come pertinenza di un fabbricato ai sensi dell’art. 817 c.c., la presenza sul terreno di manufatti quali piscine e di una recinzione comune con l’immobile principale costituisce elemento fattuale di indubbia rilevanza, idoneo a fornire significativi indizi in ordine alla destinazione funzionale del terreno e al rapporto di servizio o di complementarità stabile tra il terreno e l’immobile principale. Il giudice di merito è tenuto ad esaminare adeguatamente tali circostanze fattuali, valutando alla luce delle risultanze istruttorie se sussista un vincolo oggettivo e durevole di accessorietà tra i beni. L’omesso esame di tale documentazione probatoria, ove decisiva ai fini della qualificazione giuridica del bene in termini di pertinenzialità, costituisce vizio censurabile in sede di legittimità, in quanto la valutazione di detti elementi avrebbe potuto condurre a una diversa qualificazione del bene, incidendo in modo determinante sulla corretta applicazione della normativa di riferimento e sull’esito della decisione.

2.9         Applicabilità dell’agevolazione prima casa anche in caso di possesso di altro immobile, ma inidoneo alle esigenze abitative della famiglia e locato a terzi – Cass. Sez. Trib., ordinanza 5.11.2025, n. 29262

In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale deve intendersi come impossidenza di altra casa idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Il requisito dell’impossidenza sussiste anche in caso di proprietà di altro fabbricato destinato ad abitazione, qualora l’interessato deduca e dimostri che questo non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare le proprie esigenze abitative. L’idoneità dell’immobile va valutata non in senso meramente oggettivo, ma anche soggettivo, apprezzando le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto. Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della disciplina agevolatrice, qualora l’immobile già posseduto non sia idoneo all’uso abitativo sotto il profilo soggettivo o oggettivo, fermo restando l’onere probatorio in capo al contribuente.

2.10      Ai fini dell’imposta di registro la cessione di un impianto di distribuzione di carburante costituisce trasferimento immobiliare – Cass. Sez. Trib., ordinanza 5.11.2025, n. 29332

In tema di imposta di registro e imposte ipocatastali, gli impianti di distribuzione carburanti di grandi dimensioni costituiscono beni immobili ai sensi dell’art. 812 c.c., in quanto la connessione strutturale e funzionale tra il terreno e gli impianti è tale da renderli sostanzialmente inscindibili, configurando un unico bene complesso destinato alla distribuzione del carburante. A tal fine non rileva l’astratta possibilità di rimozione e reinstallazione in altro luogo, né la precarietà dell’ancoraggio al suolo, atteso che la messa in opera di un impianto di apprezzabili dimensioni presuppone un collegamento con il luogo funzionale ad una duratura utilizzazione in quel determinato posto. Vanno pertanto considerati immobili anche gli impianti e le attrezzature che, per quanto in sé amovibili, risultino strutturalmente e funzionalmente connessi con la complessiva struttura al punto da caratterizzarne ed attuarne in maniera essenziale la destinazione produttiva. La differenziazione del prezzo tra componenti mobiliari e immobiliari operata dalle parti nell’atto notarile non preclude la possibilità che l’Ufficio riqualifichi diversamente i beni inquadrandoli in una differente categoria sulla base di una motivazione congrua.

2.11      Leasing immobiliare con pagamento di parte del corrispettivo in favore di terzo per effetto di delegazione di pagamento – Regime ai fini delle imposte dirette – Cass. Sez. Trib., ordinanza 12.11.2025, n. 29812

Con riguardo a un caso in cui una società immobiliare aveva venduto un immobile ad una società di leasing e le parti avevano convenuto che una parte del corrispettivo fosse versato dalla società di leasing al futuro utilizzatore dell’immobile a fronte dei costi da esso sostenuti per l’adeguamento dell’immobile alle sue esigenze (secondo un contratto verbale di appalto tra società costruttrice e utilizzatore), la Corte di Cassazione ha ritenuto che:

  1. a) il corrispettivo della vendita, nella sua interezza, dovrebbe costituire ricavo della società immobiliare venditrice ai sensi dell’art. 85, comma 1, lett. a), del TUIR e dovrebbe essere oggetto di fatturazione e registrazione ai sensi degli artt. 21 e 23 del D.P.R. n. 633/1972, a nulla rilevando la delegazione di pagamento;
  2. b) il corrispettivo versato all’utilizzatore (per effetto del contratto di appalto verbale) non va portato a riduzione del ricavo della vendita, ma costituisce una componente negativa del reddito d’impresa per la società immobiliare, in quanto correlato alla sua attività d’impresa.

2.12      Ordinanza di rimessione alla Sezioni Unite riguardo alla possibilità di applicare la cedolare secca sulle locazioni a uso foresteria stipulate da soggetti esercenti attività d’impresa – Cass. Sez. Trib., ordinanza interlocutoria 13.11.2025, n. 30016

Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha rimesso alla Sezioni Unite la questione della applicabilità del regime della cedolare secca al contratto di locazione ad uso foresteria di un immobile abitativo stipulato da un soggetto societario in qualità di conduttore. Sulla scorta della lettera dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, l’Agenzia delle Entrate (cfr. inter alia Circolare n. 26/E/2011) ha sempre negato l’agevolazione nel caso di conduttore esercente attività d’impresa. Alcune recenti pronunce di legittimità (Cass. n. 12395/2024, n. 12076/2025 e n. 12079/2025) hanno tuttavia ammesso l’applicazione della cedolare secca su scelta del locatore anche se il conduttore conclude il contratto nell’esercizio dell’attività professionale, in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti. L’ordinanza n. 30016/2025 solleva diversi interrogativi su tale impostazione favorevole, mettendo anzitutto in dubbio che la locazione ad uso foresteria possa qualificarsi, sul piano oggettivo, come “locazione ad uso abitativo”.

2.13      Esenzione IMU per gli immobili merce delle imprese costruttrici – Obbligo dichiarativo – Cass. Sez. Trib., ordinanza 16.11.2025, n. 30219

Con riguardo all’esenzione IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. immobili merce) di cui all’art. 2, comma 2, del D.L. n. 102/2013 (vigente per le annualità in causa, mentre l’esenzione è prevista ora dall’art. 1, comma 751, della Legge n. 160/2019) la presentazione della dichiarazione IMU ai sensi dell’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013 è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, a pena di decadenza, e non può essere sostituita dalla dimostrazione che il Comune è a conoscenza dei fatti che comportano l’esonero. Il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge costituisce un principio generale del diritto tributario, e le norme di esenzione non sono applicabili in via analogica. Pertanto, l’omissione o tardività della dichiarazione IMU legittima il diniego dell’esenzione e il recupero dell’imposta, senza che rilevi la prova successiva dei requisiti sostanziali.

2.14      Superamento della presunzione di cui all’art. 32, comma 3-bis, del D.L. n. 78/2010 ai fini del calcolo della quota di partecipazione a un fondo immobiliare – Cass. civ., Sez. unite, sentenza 20.11.2025, n. 30657

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che ha natura di presunzione “relativa”, con finalità meramente antielusiva, la previsione dell’art. 32, comma 3-bis, del D.L. n. 78/2010, che richiede di verificare la partecipazione a un fondo immobiliare ai fini dell’imputazione del relativo reddito per trasparenza tenendo conto anche delle quote detenute dai familiari del singolo partecipante. Secondo la Cassazione, ciascun investitore può superare tale presunzione dimostrando l’autonomia della propria quota di partecipazione rispetto a quelle degli altri familiari, fornendo la prova dell’originarietà delle fonti di investimento, del godimento effettivo dei guadagni e dei benefici derivanti dal fondo, nonché dell’autonomia nelle scelte in merito all’an e al quomodo dell’investimento.

2.15      Applicazione dell’imposta di registro sulla sentenza che dispone l’esecuzione di un contratto preliminare subordinatamente al pagamento del prezzo – Cass. Sez. Trib., ordinanza 21.11.2025, n. 30712

                La sentenza che dispone l’esecuzione di un contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c., subordinando il trasferimento dell’immobile in favore del promissario acquirente alla condizione del pagamento del prezzo pattuito, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale. Ai sensi dell’art. 27 del D.P.R. n. 131/1986, infatti, non possono essere considerati sottoposti a una condizione sospensiva – con applicazione del registro fisso – “gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente”. Se l’efficacia del trasferimento immobiliare è subordinata solo al pagamento del prezzo, tale condizione deve essere considerata “meramente protestativa” perché il suo avveramento dipende dalla sola volontà del compratore. La pronuncia in esame si esprime in senso contrario alla precedente Cass. n. 21111/2022.

2.16      Condizioni per l’applicazione dell’IVA ridotta alla cessione di immobile “prima casa” – Irrilevanza della destinazione urbanistica del terreno di edificazione – Cass. Sez. Trib., ordinanza 25.11.2025, n. 30921

Per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4% ai sensi del n. 21), della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 in relazione alla cessione di immobili aventi le caratteristiche di “prima casa” assume rilievo esclusivamente la classificazione catastale dell’immobile al momento del rogito, mentre non rileva la destinazione urbanistica del terreno sul quale l’immobile è edificato. La Corte ha perciò rigettato la tesi dell’Amministrazione finanziaria che aveva negato l’applicazione dell’aliquota ridotta alla cessione di un fabbricato classificato catastalmente come A/2 ma collocato su un’area “sita in zona ricettiva, alberghiera ed extra-alberghiera”.

2.17      Rilevanza del valore delle case mobili ai fini della stima diretta della rendita catastale di un campeggio – Cass. Sez. Trib., ordinanza 1.12.2025, n. 31330/2025

La rendita catastale di un campeggio, determinata mediante stima diretta, deve tenere conto anche del valore delle case mobili nello stesso presenti, mentre non si applica la disciplina c.d. “imbullonati” di cui all’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015, che per gli immobili del gruppo D ed E (immobili a destinazione speciale e particolare) prevede l’esclusione dal procedimento di stima di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali al processo produttivo. Secondo i giudici di legittimità, le case mobili (i) non rientrano nell’ambito della disciplina degli “imbullonati” perché quest’ultima si applica solo ai beni strumentali al processo produttivo privi di autonomia abitativa o reddituale, mentre (ii) vanno considerate ai fini della stima catastale, in quanto autonome, stabili, e complete di impianti e perciò in grado di contribuire direttamente alla capacità reddituale dell’unità immobiliare.

Al riguardo si noti che, con effetto dal 1° gennaio 2025, le case mobili sono state escluse dalla stima diretta della rendita catastale delle strutture ricettive all’aperto ai sensi dell’art. 7-quinquies, del D.L. n. 113/2024.

2.18      Detraibilità dell’IVA sulle spese di acquisto, ristrutturazione e manutenzione di immobili abitativi effettivamente utilizzati nell’attività d’impresa – Cass. Sez. Trib., ordinanza 3.12.2025, n. 31511

Ai fini IVA, il diritto alla detrazione dell’imposta relativa all’acquisto, alla ristrutturazione o alla manutenzione di immobili non può essere negato per effetto della sola classificazione catastale come fabbricati abitativi, ma è al contrario necessario valutare l’effettiva destinazione del bene, determinando se, sulla base di elementi oggettivi, l’immobile risulti effettivamente inerente all’attività del soggetto passivo. Nel caso di specie, la Cassazione ha riconosciuto la legittimità della detrazione dell’IVA assolta sulle spese di ristrutturazione di un immobile adibito a struttura alberghiera nonostante fosse catastalmente individuato come immobile a destinazione abitativa.

2.19      La costruzione di un nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla rivendita infra-quinquennale della “prima casa” evita la decadenza dall’agevolazione – Cass. Sez. Trib., ordinanza 3.12.2025, n. 31516

Ai sensi della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, se l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa viene rivenduta prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto si decade dall’agevolazione a meno che, entro 1 anno dalla rivendita, il beneficiario non proceda all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. Con la sentenza in commento, la Cassazione evidenzia che la decadenza non opera anche laddove i contribuenti costruiscano una nuova abitazione principale su un terreno di proprietà, chiarendo che, al fine di impedire la decadenza, rileva esclusivamente che la costruzione e l’effettiva abitazione del nuovo fabbricato destinato ad abitazione principale avvenga entro un anno, mentre è irrilevante la data di acquisto del terreno (che poteva essere già di proprietà).

2.20      Registro proporzionale per la restituzione di caparra confirmatoria a seguito della risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare – Cass. Sez. Trib., ordinanza 11.12.2025, n. 32217

La Corte di Cassazione conferma l’applicabilità dell’imposta di registro proporzionale nella misura del 3% alla restituzione della caparra confirmatoria e dell’acconto a seguito della risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare di compravendita di terreno edificabile. La risoluzione per mutuo dissenso fa infatti venire meno gli effetti del contratto originario con efficacia retroattiva, annullando gli obblighi e i diritti preesistenti, e dà luogo a un nuovo negozio giuridico di carattere solutorio, soggetto a tassazione proporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, a prescindere dall’effettivo arricchimento.

2.21      Condizioni oggettive per la disapplicazione della disciplina delle società di comodo – Cass. Sez. Trib., ordinanza 17.12.2025, Cass. n. 32885

Non è sufficiente al fine di negare la sussistenza delle condizioni oggettive per la disapplicazione della disciplina sulle società di comodo la mancata esibizione della documentazione contabile. Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza dei giudici di merito che non avevano attribuito alcun rilievo alla significativa documentazione prodotta dalla società (contratti di locazione, provvedimenti di sfratto, accordi conclusi con i conduttori per la risoluzione di tali contratti, lettera di conferimento di incarico ad agenzia di intermediazione immobiliare per reperire un nuovo conduttore) e aveva evidenziato che i canoni di locazione percepiti erano conformi ai valori OMI.

Giurisprudenza di merito

2.22      Esenzione IMU per gli immobili merce delle imprese costruttrici – Errore materiale – CGT Reggio Emilia di II grado, Sez. II, sentenza 13.10.2025, n. 206)

Il contribuente ha diritto all’esenzione IMU prevista per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. immobili merce), se prova in giudizio di avere corretto l’erronea indicazione del codice indicato nella dichiarazione IMU con apposita dichiarazione integrativa. Nel caso di specie, il contribuente aveva indicato nella dichiarazione IMU un codice errato ai fini dell’individuazione delle caratteristiche dell’immobile, sanando successivamente l’errore con apposite dichiarazioni integrative e correttive prima dalla notifica degli avvisi di accertamento. Secondo la corte, l’erronea indicazione del codice rappresenta un mero errore materiale conosciuto o conoscibile dall’Amministrazione comunale e perciò non incide sull’assolvimento dell’obbligo dichiarativo necessario per l’accesso all’agevolazione.

2.23      Esenzione IMU per gli immobili merce delle imprese costruttrici – Obbligo dichiarativo – CGT Lazio II grado, Sez. V, sentenza 31.10.2025 n. 6650

Ai fini dell’esenzione IMU prevista per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. immobili merce), la presentazione della dichiarazione IMU è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, e non è sostituibile dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che presuppongono l’esenzione. Le condizioni per l’esonero dall’IMU devono essere oggetto di specifica attestazione nella dichiarazione da presentare in relazione a ciascuna annualità per la quale si chiede l’applicazione dell’esenzione, trattandosi di fatti variabili da periodo a periodo.

3. Prassi

3.1         Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio – trasferimento mortis causa dell’immobile all’erede che non ne ha la detenzione materiale e diretta al momento di apertura della successione – articolo 16-bis, comma 8, secondo periodo, del d.P.R. n. 917 del 1986 – Principio di diritto n. 7 del 2/10/2025

Ai sensi dell’art. 16-bis co. 8 del TUIR, riguardante la detrazione IRPEF per interventi di recupero edilizio, il c.d. “bonus verde”, il superbonus, la detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di riqualificazione energetica, in caso di decesso del beneficiario le rate residue non ancora fruite si trasferiscono esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’unità immobiliare. La detenzione materiale e diretta dell’immobile in una data successiva all’apertura della successione non pregiudica per l’erede la fruizione delle rate residue negli anni successivi.

Nel caso in cui al momento di apertura della successione nessun erede detenga materialmente e direttamente l’immobile la rata di detrazione di competenza dell’anno del decesso non potrà essere detratta.

Se però nel corso degli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli eredi potranno detrarre le eventuali rate annuali di detrazione residue.

La condizione della detenzione materiale e diretta dell’immobile da parte dell’erede deve essere verificata anno per anno.

3.2         Cessione di un terreno classificato nell’ambito delle c.d. ”zone bianche” – Trattamento ai fini IVA – Risposta n. 321 del 30/12/2025

La cessione di un terreno classificato tra le c.d. “zone bianche”, ossia tra le aree sprovviste di regolamentazione urbanistica, è soggetta a IVA nella misura ordinaria, non potendo considerarsi quale area non edificabile esclusa dal tributo ai sensi dell’art. 2 comma 3 lett. c) del DPR 633/1972.

3.3         Agevolazione ”prima casa” – termine riacquisto altra abitazione a seguito di alienazione infra-quinquennale ex comma 4 della Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 – Risposta n. 314 del 17/12/2025

Il contribuente che, dopo aver acquistato un’abitazione con le agevolazioni prima casa, la rivenda, prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto agevolato, decade dall’agevolazione. Tuttavia, tale effetto può essere evitato se il contribuente, entro 1 anno dall’alienazione della prima casa acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Il termine di 1 anno per il riacquisto non ha subito modifiche ad opera della legge di bilancio 2025 (che, invece, ha raddoppiato il termine per la rivendita dell’ex prima casa).

L’Agenzia ribadisce come l’esclusione della decadenza operi solo se, entro il termine di 1 anno dalla rivendita infra-quinquennale, il contribuente firmi l’atto definitivo di acquisto, mentre non ha nessun effetto, a tale fine, la stipula del contratto preliminare.

3.4         Agevolazioni prima casa per non residenti – nota II–bis, comma 1, lettera a) dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR – Risposta n. 312 del 15/12/2025

Il soggetto che, dopo un prolungato periodo di residenza in Italia e un successivo trasferimento all’estero per motivi di lavoro, intenda acquistare un’abitazione, può beneficiare dell’agevolazione prima casa anche se l’immobile è situato in un Comune diverso da quello di nascita o di ultima residenza, purché si tratti di un Comune in cui abbia svolto un’attività rilevante prima del trasferimento. La normativa, infatti, va interpretata in senso estensivo, riconoscendo il beneficio anche quando l’attività svolta nel Comune non sia stata lavorativa in senso stretto, ma comprenda qualsiasi attività significativa, incluse quelle di studio, volontariato o sportive.

3.5         Trattamento IVA cessione case prefabbricate modulari ”chiavi in mano” a un cliente italiano, non soggetto passivo – Risposta n. 304 del 5/12/2025

Le case modulari, se destinate a uso abitativo stabile e non facilmente rimovibili, sono assimilate a beni immobili. La loro vendita segue quindi, di regola, il regime di esenzione IVA, a meno che il venditore non sia qualificato come impresa costruttrice. In quest’ultimo caso trovano applicazione le aliquote IVA agevolate, pari al 4% per l’acquisto della prima casa e al 10% negli altri casi.

È inoltre necessario procedere all’accatastamento nel catasto fabbricati, in conformità a quanto stabilito dal D.M. n. 28/1998.

La società non può avvalersi del regime OSS, in quanto riservato alle cessioni di beni mobili, e deve pertanto adempiere agli obblighi IVA tramite identificazione diretta oppure mediante rappresentante fiscale.

Infine, qualora l’acquirente rilasci dichiarazioni non veritiere, l’Agenzia delle Entrate procede al recupero dell’imposta dovuta, applicando una sanzione del 30%, senza che ricada alcuna responsabilità diretta sulla società venditrice.

3.6         Agevolazione ”prima casa” – modifica normativa termine rivendita abitazione agevolata, ex comma 4–bis, Nota II–bis, articolo 1, Tariffa I, TUR, inapplicabile al riacquisto abitazione agevolata, ex articolo 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448, al fine del credito d’imposta – Risposta n. 297 del 26/11/2025

L’art. 7 della L. 448/1998, in tema di credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, non può essere interpretato estensivamente, trattandosi di un’agevolazione.

Pertanto, se il contribuente:

– vende la ex prima casa e, poi, acquista la nuova con i benefici di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, il credito d’imposta matura solo se tra i due atti passa al massimo 1 anno, in quanto così dispone la lettera dell’art. 7 della L. 448/98;

– vende l’ex prima casa dopo aver acquistato la nuova abitazione con i benefici, il credito d’imposta matura a condizione che tra i due atti intercorra un termine massimo di 2 anni.

3.7         Superbonus – immodificabilità opzione cessione del credito/sconto in fattura ex articolo 121 d.l. n. 34 del 2020 – Risposta n. 295 del 24/11/2025

Qualora, nella comunicazione dell’opzione, venga indicata per errore la cessione del credito anziché lo sconto in fattura, l’inesattezza assume carattere sostanziale e non può essere sanata tramite semplice invio di una PEC, come avviene invece per gli errori meramente formali.

3.8         Costituzione del diritto di servitù a seguito di una procedura di espropriazione – Articolo 67, comma 1, lettera h), del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 – Risposta n. 289 del 7/11/2025

A seguito della modifica dell’art. 67 del TUIR introdotta dall’art. 1, comma 92, lett. b), della L. n. 213/2023, la costituzione di servitù realizzata in sede espropriativa ai sensi dell’art. 44 del DPR 327/2001 rientra ora nell’ambito applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR. Ne deriva che l’indennità percepita nel 2024 deve essere assoggettata a imposizione come reddito diverso in capo al soggetto indennizzato.

Alla luce di tale intervento normativo, l’Agenzia ritiene superato l’orientamento espresso nella C.M. 24 luglio 1998, n. 194, che, valorizzando l’art. 35 del DPR 327/2001 – il quale delimita l’ambito di tassazione delle plusvalenze derivanti da espropriazione forzata – aveva escluso l’imponibilità delle somme corrisposte a titolo di indennità di servitù, in quanto la proprietà del bene rimaneva in capo al contribuente.

3.9         Crediti di imposta da bonus edilizi – conferimento di azienda – trasferibilità dei crediti dall’impresa individuale alla società di capitali – limiti – articolo 121 del decreto–legge n. 34 del 2020 – Risposta n. 281 del 4/11/2025

In caso di trasformazione della ditta individuale in una Srl mediante conferimento dell’unica azienda, i crediti d’imposta derivanti da interventi “edilizi” per i quali si sono esercitate le opzioni di cui all’art. 121 del DL 34/2020 non si trasferiscono automaticamente alla società conferitaria, ma soggiacciono ai limiti ed alle regole previste per le cessioni dal comma 1 del menzionato art. 121.

3.10      Interventi di cui all’articolo 16–bis del TUIR su un immobile situato in Italia di proprietà di un soggetto non residente. Rispetto della condizione di abitazione principale e misura della detrazione. Articolo 1, comma 55, lett. b), n. 1 della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025) – Risposta n. 273 del 27/10/2025

Il possessore di un immobile che è fiscalmente residente all’estero può beneficiare dell’aliquota “ordinaria” prevista per gli interventi “edilizi”, ma non dell’aliquota “maggiorata” del 50% per le spese sostenute nel 2025, in quanto compete soltanto se gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

3.11      Tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro – Determinazione della sanzione – Articolo 69 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro – Risoluzione n. 56 del 13/10/2025

Preso atto dell’evoluzione della giurisprudenza in materia (cfr., ex multis, Cass. nn. 1981/2024, 2585/2024 e 717/2022), l’Agenzia delle Entrate aderisce all’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e, superando quanto previsto dalla circolare n. 26/E del 2011 (§ 9), chiarisce che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione di cui all’art. 69 del DPR n. 131/1986 deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata – in ipotesi di versamento annuale – sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità.

Resta, in ogni caso, ferma la possibilità per il contribuente di avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, ricorrendone i presupposti.

Con riferimento, infine, alla tardiva registrazione di contratti di locazione assoggettati al regime della cedolare secca, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che è dovuta esclusivamente l’imposta fissa prevista dall’art. 69 del DPR n. 131/1986, pari a euro 150.

3.12      Plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, ricevuto in donazione, oggetto di interventi edilizi che hanno dato diritto alla detrazione di cui all’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Superbonus) – Articolo 67, comma 1, lettera b–bis) del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 – Risoluzione n. 62 del 30/10/2025

Quando un immobile è stato ricevuto per donazione da un soggetto (donatario) che vi ha eseguito interventi “edilizi” per i quali si è beneficiato del superbonus, la sua cessione nei successivi dieci anni dal termine dei lavori genera una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. b-bis) del TUIR, a meno che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale ed a prescindere dal fatto che il donante avesse ricevuto l’immobile per successione.

3.13      Espropriazioni per pubblica utilità e diritto del soggetto concessionario – Adempimenti di pubblicità immobiliare ed in ambito catastale – Risoluzione n. 65 del 10/11/2025

La trascrizione dei provvedimenti di esproprio può essere effettuata solo in favore del Demanio, divenuto il nuovo proprietario, e non anche a favore del concessionario dell’immobile espropriato. Tale diritto invece trova evidenza nelle intestazioni catastali attraverso lo strumento degli annotamenti da richiedersi con apposita istanza.

3.14      Interventi effettuati nei territori colpiti da eventi sismici – Articolo 119, comma 8–ter, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77– Ulteriori chiarimenti – Risoluzione n. 66 del 13/11/2025

Per gli interventi che rientrano nello “speciale superbonus eventi sismici” di cui al primo periodo del co. 8-ter dell’art. 119 del DL 34/2020 è possibile beneficiare del superbonus al 110% per le spese sostenute fino al 31.12.2025 indipendentemente dalla spettanza del contributo alla ricostruzione.
Per beneficiare della maggiorazione prevista dal co. 4-ter dell’art. 119 del DL 34/2020 (che prevede l’aumento del 50% del limite di spesa ammesso al superbonus per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati da eventi sismici nei territori ivi indicati) è necessaria l’esplicita rinuncia al contributo. Soltanto in questi casi, infatti, “è necessario che il contribuente richieda i contributi, la struttura commissariale ne valuti la possibile erogazione ed il contribuente, formalmente, vi rinunci”.

3.15      Rinnovazione di ipoteca – Predisposizione della nota per l’esecuzione della formalità nei registri immobiliari in caso di intervenute modifiche nei soggetti o nei beni – Modalità di pagamento dei tributi per il rilascio di copia della nota di iscrizione originaria – Risoluzione n. 69 del 17/12/2025

Con riferimento all’ipotesi di subentro di nuovi soggetti nella titolarità dei beni ipotecati, ai sensi dell’art. 2851 c.c., nella nota di rinnovazione devono essere indicati, oltre ai titolari originari dei beni gravati, anche i soggetti che siano successivamente subentrati nella titolarità dei medesimi.

La mancata indicazione della quota di titolarità degli eredi o aventi causa non può, invece, costituire motivo di rifiuto della formalità della rinnovazione.

Qualora il mutamento soggettivo riguardi il creditore garantito, l’indicazione del creditore subentrato è ammessa, ma non obbligatoria, purché il conservatore disponga degli elementi necessari per accertare l’avvenuto trasferimento del credito e, conseguentemente, della correlata garanzia ipotecaria.

In relazione, infine, ai mutamenti oggettivi concernenti l’immobile ipotecato, pur potendosi ritenere validamente eseguita la rinnovazione anche mediante la descrizione della consistenza originaria del bene, appare opportuno indicare nella nota di rinnovazione i dati catastali aggiornati, affiancandoli agli identificativi storici, al fine di consentire una corretta e completa ricostruzione della situazione reale dell’immobile.

4. Dottrina

4.1  Rinnovazione delle iscrizioni ipotecarie

  1. Busani, Iscrizioni ipotecarie, rinnovazione anche senza quote di comproprietà, Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 17 dicembre 2025.
  2. Novella, Dalle Entrate chiarimenti operativi per le note di rinnovazione dell’ipoteca, Eutekne.info, 18 dicembre 2025.

La dottrina esamina i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 69/2025 in tema di rinnovazione delle iscrizioni ipotecarie, con particolare riferimento alle modalità di redazione della nota di rinnovazione. Viene evidenziato che, in caso di subentro nella titolarità dei beni ipotecati, è richiesta l’indicazione dei nuovi soggetti risultanti dai registri immobiliari, senza che sia necessaria l’indicazione delle quote di comproprietà, risultando invece opportuno l’utilizzo dei dati catastali attuali, accanto agli identificativi storici, al fine di garantire una più completa e trasparente pubblicità immobiliare.

4.2 Indennità di servizio e redditi diversi dopo la riforma dell’art. 67 TUIR

  1. Busani, Espropri, la servitù volontaria genera redditi diversi, Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 7 novembre 2025.
  2. Mauro e S. Sanna, Se l’esproprio costituisce la servitù, l’indennizzato matura redditi diversi da tassare, Eutekne.info, 8 novembre 2025.

La dottrina si sofferma sui chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in ordine al trattamento fiscale delle indennità percepite per la costituzione di servitù volontarie a seguito di una procedura espropriativa. Alla luce delle modifiche apportate all’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, viene evidenziato che tali indennità sono riconducibili ai redditi diversi, in quanto corrispettivi per la costituzione di diritti reali di godimento, anche quando la servitù sia costituita in un contesto di pubblica utilità.

4.3 Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa e termine di allocazione

  1. Busani, Prima casa, il credito solo a chi vende entro un anno, Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 26 novembre 2025.
  2. Mauro, Credito d’imposta prima casa con termine annuale se la vendita precede il riacquisto, Eutekne.info, 27 novembre 2025.

La dottrina prende in esame i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 297/2025 in materia di credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Viene precisato che il termine biennale introdotto dalla legge n. 207/2024 rileva esclusivamente ai fini del mantenimento dell’agevolazione “prima casa” nell’ipotesi in cui la vendita dell’immobile agevolato avvenga successivamente al nuovo acquisto. Diversamente, qualora la vendita dell’immobile “precedentemente posseduto” preceda il riacquisto, la spettanza del credito d’imposta di cui all’art. 7 della L. 448/1998 resta subordinata al rispetto del termine annuale previsto dalla disposizione, non consentendo la natura agevolativa della disciplina interpretazioni estensive.

4.4 Prima casa per iscritti AIRE

  1. Busani, Residenti all’estero, bonus prima casa anche nel comune di studio, Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 15 dicembre 2025.
  2. Mauro, Prima casa per l’iscritto all’AIRE che compra nel Comune italiano in cui ha studiato, Eutekne.info, 16 dicembre 2025.

La dottrina esamina i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 312/2025 in materia di agevolazione “prima casa” per i soggetti iscritti all’AIRE. Viene chiarito che, ai fini dell’individuazione del Comune rilevante ai sensi della Nota II-bis, il riferimento alla “attività” svolta in Italia prima del trasferimento all’estero comprende anche l’attività di studio, ancorché non remunerata. Ne consegue che l’acquisto agevolato può avvenire anche nel Comune in cui l’acquirente ha svolto il proprio percorso scolastico, pur se diverso dal Comune di nascita o dall’ultima residenza in Italia, ferma restando la necessità di rispettare le ulteriori condizioni previste dalla disciplina agevolativa.

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