Le previsioni di EPRA sul mercato immobiliare quotato europeo nel 2026

L’outlook EPRA individua il 2026 come l’anno della “normalizzazione” per il real estate quotato europeo, dopo un 2025 che ha segnato un recupero delle performance ma non ancora un pieno riallineamento con i mercati azionari. A novembre 2025 l’EPRA Index (FTSE EPRA Nareit Developed Europe Total Return) ha registrato un +7,0%, in netto miglioramento rispetto all’anno precedente, ma ancora inferiore ai rendimenti delle principali borse europee. Questa dinamica riflette un sentiment in miglioramento grazie alla stabilizzazione di inflazione e tassi di interesse, ma anche un atteggiamento persistente di cautela degli investitori, legata a quasi cinque anni di condizioni macroeconomiche e di mercato immobiliare anomale. La graduale “normalizzazione” osservata nel corso dello scorso anno potrà favorire una convergenza nel 2026 verso le medie storiche, con un potenziale rendimento atteso dell’indice compreso tra il 6,4% e il 19,5%.

Il contesto macroeconomico previsto per il 2026 appare più stabile rispetto al triennio precedente. Nell’area euro l’inflazione è attesa in media all’1,7%, con tassi BCE intorno al 2,15% e una crescita del PIL tra l’1,0% e l’1,2%, sostenuta soprattutto dalla domanda interna. Il Regno Unito dovrebbe crescere tra lo 0,9% e l’1,2%, con inflazione vicina al 2% e tassi in area 3,0–3,25%, mentre la Svezia si distingue per prospettive più dinamiche, con PIL atteso al 2,6–3,1% e tassi intorno al 2%.

In questo scenario di fine del ciclo di tagli dei tassi, storicamente favorevole al settore, l’EPRA Index ha registrato in media un +12,1% a un anno dal primo taglio BCE e un +11,3% a un anno dall’ultimo, valori nettamente superiori a quelli di altri settori azionari europei.

Dal punto di vista dei fondamentali, il settore dell’immobiliare quotato mostra segnali di rafforzamento. Lo sconto medio al NAV si colloca al 26,8%, un livello osservato solo nel 12% delle rilevazioni mensili dal 1989 e storicamente associato a rendimenti annualizzati a tre e cinque anni rispettivamente del 12,1% e 11,9%. Anche i multipli sugli utili restano compressi, con un price to EPRA earnings pari a 15,3 a settembre 2025, contro una media decennale di 19,3. La redditività è in miglioramento, con ROA e ROE già tornati su livelli pre-pandemici in Svizzera e nell’area euro, e una crescita attesa dei canoni del 4,2% nel 2026, ben superiore all’inflazione prevista.

A fronte di capitali raccolti per circa 28 miliardi di euro nel 2025 e di condizioni di finanziamento più favorevoli, il real estate quotato europeo entra nel 2026 con basi più solide, pur in presenza di rischi legati a incertezze geopolitiche, politiche e all’evoluzione della politica monetaria.