IPI. Le dinamiche del mercato residenziale a Firenze, Bologna e Genova

Nei suoi approfondimenti, IPI presenta l’andamento del mercato immobiliare residenziale per le città di Firenze, Bologna e Genova nel primo semestre del 2025.

Nonostante alcune tensioni nel segmento delle nuove costruzioni, il settore immobiliare mostra segnali di ripresa e di consolidamento. Dopo la fase inflattiva, il mercato registra un aumento delle compravendite e delle locazioni, una diminuzione dei tassi di interesse e un’attenzione crescente all’efficienza energetica.

A Firenze si osserva una ripresa della domanda e un rialzo dei prezzi di vendita, grazie al superamento delle difficoltà legate all’accesso al credito. La domanda di acquisto cresce soprattutto per la prima casa, ma aumenta anche l’interesse per investimenti a reddito. Anche il mercato delle locazioni è in espansione, con canoni in aumento del +2,3% su base semestrale e del +3,5% annuo, con rialzi più marcati nelle zone semicentrali (+3,3%) e centrali (+2,6%). I rendimenti lordi raggiungono il 5,3%, il livello più alto degli ultimi vent’anni.

A Bologna il mercato si distingue per una forte dinamicità, sostenuta da una domanda vivace e da un’offerta limitata. Solo il 2% dello stock abitativo ha meno di dieci anni e le nuove costruzioni rappresentano circa il 20% dell’offerta complessiva, con 3.235 unità sul mercato (1% dello stock totale). Negli ultimi vent’anni sono state costruite circa 4.500 abitazioni, insufficienti a soddisfare la crescente domanda, trainata anche dall’aumento degli acquisti con mutuo (71% delle operazioni). I prezzi medi continuano a salire: +4,3% per immobili nuovi o ristrutturati nelle zone di pregio e +1–2% nelle aree urbane; +4,9% per le abitazioni in buono stato in centro e +2,5% in periferia. Gli sconti medi si attestano al 3,5% per il nuovo e all’11–12% per l’usato, con ribassi più contenuti nel centro storico. I tempi medi di vendita, pari a 4–5 mesi, risultano in lieve calo.

A Genova, il mercato residenziale ha mostrato una buona vitalità, con prezzi in aumento del +5,6% su base annua e oltre 2.400 compravendite concluse. La domanda resta sostenuta, ma l’offerta è rigida: meno dello 0,25% dello stock abitativo ha meno di dieci anni e le nuove costruzioni rappresentano solo il 3,9% del totale. A settembre 2025 si contano circa 6.400 unità in vendita (2% dello stock complessivo), segno di un mercato dinamico ma carente di prodotto nuovo. La crescita dei valori è trainata dalla scarsità di abitazioni disponibili e dalla difficoltà di offrire soluzioni adeguate agli standard qualitativi ed energetici richiesti.

Leggi i report:

Firenze: https://www.ipi-spa.com/file-download/download/public/2859
Bologna: https://www.ipi-spa.com/file-download/download/public/2858
Genova: https://www.ipi-spa.com/file-download/download/public/2857