JLL. Il mercato letting uffici di Milano e Roma: tendenze europee e scelte locali

In questo approfondimento di JLL vengono confrontate le tendenze del mercato uffici di Milano e Roma rispetto ai principali mercati europei. I settori più attivi nel 2024 sono stati tecnologia, banking & finance e servizi professionali, che insieme hanno rappresentato oltre il 60% dell’assorbimento complessivo, in linea con le dinamiche europee. Milano conferma il suo ruolo di principale polo economico del Paese, con una domanda trainata dai comparti più dinamici del mondo business, mentre Roma riflette il suo ruolo istituzionale, con la Pubblica Amministrazione che incide per il 67% dell’attività nel Central Business District (CBD). Le scelte localizzative mostrano strategie chiare: studi legali e finanziari prediligono le aree centrali per motivi di rappresentanza e prossimità ai clienti, i servizi professionali sono più flessibili sul territorio, mentre le attività manifatturiere e industriali si concentrano in periferia o nell’hinterland, dove i canoni sono più contenuti e gli spazi più ampi.

A Milano, le aree del CBD Duomo e di Porta Nuova restano le più attrattive per i settori IT, bancario e legale: oltre il 90% della superficie affittata dagli studi legali nel 2024 si concentra qui, con unità di dimensioni medie inferiori ai 500 mq. Nelle periferie emergono nuovi cluster, come il settore life science, che nel 2024 ha raggiunto circa 30.000 mq di take-up, pari all’8% del totale, in aumento rispetto alla media decennale di 20.000 mq. La metà di questa domanda riguarda l’hinterland, in particolare le zone di Segrate e Milanofiori, mentre aree come Bicocca e MIND (Milan Innovation District) si stanno consolidando come poli per ricerca, innovazione e farmaceutica, con quest’ultima che rappresenta il 47% dell’assorbimento del comparto. Le aziende del life science adottano una duplice strategia: operativa in periferia, ma con sedi di rappresentanza in centro, disposte a sostenere canoni prime per visibilità e prossimità ai partner istituzionali.

A Roma, la domanda si concentra nei distretti CBD ed EUR, con quest’ultimo caratterizzato da maggiore frammentazione dell’offerta e distribuzione più ampia delle esigenze locative. La presenza delle istituzioni pubbliche determina una gerarchia geografica distinta rispetto a Milano: la Pubblica Amministrazione domina le aree centrali, mentre IT e manifatturiero privilegiano l’EUR per un equilibrio tra costi e accessibilità. In entrambe le città, la concentrazione settoriale nelle aree prime esercita pressioni al rialzo sui canoni, che a Milano raggiungono i 740 €/mq/anno nel CBD e 720 €/mq/anno a Porta Nuova. Il capoluogo lombardo riesce a compensare parzialmente la riduzione dei tassi di sfitto grazie alla disponibilità di nuovi immobili di qualità, mentre a Roma l’aumento dei canoni è principalmente legato alla scarsità di spazi moderni in grado di rispondere agli standard richiesti dal mercato.

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