CBRE. L’opinione dei finanziatori immobiliari
Il report, basato sulle risposte di 143 tra i principali finanziatori europei, offre una fotografia aggiornata del sentiment sul mercato del credito immobiliare, evidenziando segnali concreti di ripresa. Il contesto appare in progressiva normalizzazione, con un’offerta di finanziamenti in aumento, condizioni di pricing più competitive e un’attenzione crescente alla qualità ESG degli asset finanziati.
Dopo due anni di “bassa attività”, quasi l’80% dei lender prevede un aumento delle erogazioni, con aspettative particolarmente positive tra gli operatori non bancari, come fondi di debito e assicurazioni. Allo stesso tempo, cresce la percezione del rischio geopolitico, indicato come critico dal 70% degli intervistati, e il timore di una recessione sale significativamente di importanza rispetto al 2024.
La domanda di prestiti è trainata soprattutto dal rifinanziamento, anche a causa delle numerose scadenze legate al ciclo di tassi precedenti. Aumenta però anche l’interesse per finanziamenti legati ad acquisizioni, mentre resta stabile – sopra il 20% – la quota per lo sviluppo. Dal punto di vista dei segmenti, il multifamily è l’ambito più attrattivo, seguito da logistica e hotel, con segnali di recupero per PBSA, retail e data centre, anche se questi ultimi restano accessibili solo a una parte del mercato. Oltre l’80% dei lender si dichiara disponibile a finanziare asset alternativi, con forte interesse per i segmenti living – studentati, senior housing, co-living – e un rafforzamento per il self-storage. I loan-to-value si mantengono stabili, generalmente tra il 50% e il 60%, con differenze minime tra banche e operatori non bancari. Il multifamily presenta un range più ampio, mentre i data centre mostrano maggiore variabilità ma un approccio più cauto.
I margini si sono ridotti rispetto al 2024, con compressioni anche significative: per esempio, fino a 50 punti base in meno per gli hotel e 40 per il retail. Per gli asset prime, il quarto inferiore dei margini si colloca tra i 150 e i 180 bps, con banche che tendono a offrire condizioni leggermente più favorevoli rispetto ai non-bancari, più attivi su asset a maggiore rischio. Il differenziale di pricing tra le due categorie arriva fino a 60 bps in alcuni settori.
Cresce la disponibilità a finanziare operazioni di grandi dimensioni: il 35% dei lender è pronto a erogare oltre 200 milioni di euro, contro il 14% dell’anno precedente. È ancora significativa, sebbene in lieve calo, la quota di chi sostiene progetti di sviluppo, mentre aumenta l’interesse per strumenti come whole loans e mezzanine. In termini di approccio al rischio, oltre metà dei lender prevede criteri invariati, ma un quarto è pronto a essere più aggressivo, agendo soprattutto sulla leva LTV. La copertura del rischio tasso rimane una pratica consolidata, richiesta dall’84% dei lender, spesso per almeno il 70% dell’importo finanziato, con strumenti come cap e swap.
La sostenibilità acquisisce ulteriore centralità: oltre il 70% dei finanziatori non concede credito ad asset privi di criteri ESG o senza un piano di ristrutturazione, mentre il 57% offre condizioni migliorative per chi raggiunge determinati obiettivi ambientali e sociali. Le penalizzazioni sono meno frequenti, ma tendono a essere più pesanti rispetto ai premi. In molti casi, i piani ESG vengono monitorati con regolarità e collegati a clausole incentivanti o sanzionatorie.
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