PwC. La logistica tra evoluzione industriale e nuovi investimenti

Il Logistics Market Report di PwC analizza l’evoluzione del mercato immobiliare logistico in Italia e in Europa, con un focus integrato su investimenti, infrastrutture e trasformazioni industriali. Il 2024 ha confermato il ruolo strategico dell’Italia nei principali corridoi ferroviari continentali, con oltre 5.000 km integrati nei tracciati europei. Il trasporto su gomma mantiene la quota di maggioranza (51%), mentre la ferrovia (17%) registra una lieve crescita e il traffico marittimo (31%) ha subito una contrazione, penalizzato da tensioni geopolitiche e deviazioni onerose delle rotte. Il sistema portuale italiano ha movimentato oltre 474 milioni di tonnellate, con Genova, Trieste e Gioia Tauro tra gli snodi principali. In questo contesto, i costi di trasporto risultano in crescita in tutti i segmenti rispetto al 2021, con forte volatilità dovuta a prezzi energetici e instabilità internazionale.

Sul fronte degli investimenti immobiliari, la logistica ha raccolto in Italia 1,65 miliardi di euro nel 2024, pari al 17% del volume complessivo, con un’accelerazione nel primo trimestre del 2025 (660 milioni di euro, +128% su base annua). I prime yield si sono stabilizzati intorno al 5,5%, segnalando l’ingresso in una fase più matura del ciclo immobiliare. A livello europeo, i volumi del 2024 sono cresciuti del 28% su base annua, con Regno Unito, Francia e Olanda in testa per dinamicità. Si conferma la tendenza verso operazioni Built-to-Own e Build-to-Suit, sempre più richieste da operatori 3PL e utilizzatori finali per personalizzare gli spazi in base alle esigenze produttive e distributive. Il segmento della reverse logistics è in forte espansione, trainato dall’e-commerce, così come cresce l’integrazione dei criteri ESG nello sviluppo degli asset.

La domanda di spazi logistici si mantiene robusta: nel 2024 il take-up in Italia ha raggiunto circa 2,2 milioni di mq, con i 3PL a rappresentare quasi la metà delle locazioni. Si osserva una carenza di nuovi sviluppi e un tasso di occupazione superiore al 95% nelle principali piazze, a conferma dell’attrattività del comparto last mile. I canoni prime si attestano a 110 €/mq/anno a Milano e 107 €/mq/anno a Roma, con premi fino al 22% per operatori e-commerce. Il report evidenzia anche l’importanza crescente del riuso di aree brownfield e della digitalizzazione della supply chain, oltre all’emergere di fenomeni come i dark store. In sintesi, la logistica si conferma asset anticiclico e strategico, in grado di adattarsi alle nuove esigenze di sostenibilità, velocità e resilienza.